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发表于 2008-7-19 14:20 只看该作者
金地"从不降价"－080719
本文来自：理想论坛 www.55188.com 作者：中国年 点击134次
原文：http://www.55188.com/viewthread.php?tid=2144621
金地"从不降价"－080719
7月的上海正值酷暑，接近40℃的高温让人昏昏欲睡。然而，位于浦东张杨北路2899号的金地集团"金地未未来"项目的售楼处，境况却完全两样。这里地处浦东中环外，靠近金桥保税区，从徐家汇打车过去单程至少70元，不可谓不"偏远"。然而出乎记者的意料，来这里看房的人络绎不绝。
走进售房大厅，前来看房的客户三三两两，或同售楼先生讨论，或拿着楼书仔细研究。在记者表明要参观样板间后，一位工作人员领记者来到花园洋房的样板间。150平方米的两层楼样板房被规划成四室两厅，南北各有一个超大的露台，此外还另外附赠一层地下室。售楼先生告知，两个大露台加上地下室的面积不计入售房面积，如果加上露台和地下室，实得面积大约250平方米。记者随即询问了价格，"每平方米价格1.8万元，150平方米面积总价格大约在265万元左右。"置业顾问苏俊回答了记者的提问。
"这个价格有点贵哦，有没有商量的余地？""不好意思，价格没办法降下来，金地的楼盘从不降价。这个楼盘得房率很高，而且我们是精装修的，外送5台空调和厨卫全套设备。这个价格已经算公道了。"苏俊斩钉截铁。"是什么人买你们的房子呢？""主要是刚结婚和准备结婚的年轻人买来自住。也有很少一部分买来投资。"苏俊告诉记者。
对于记者提及的位于浦东三林板块的万科金色雅筑降价一事，苏俊解释道："金色雅筑开盘时的报价在1.8万元～2.2万元之间，之后降到了1.3万元～1.8万元。原因是本来那个楼盘到轨道交通站只有不到十分钟的路程，可是后来那条通道被别的开发商买走了，金色雅筑的业主要绕道才能到达轨道站，所以只能降价销售。而我们的未未来到6号线的五洲大道站步行不到十分钟，这条道是市政刚刚开通的，没可能被别人买走。"
而对整个上海房价的现状，他也有自己的看法："别的城市我不知道，但上海房价目前确实基本没降。开发商好像都商量好了，坚决不降，没人买也不降，死扛着。现在的情况就是大的开发商吞并小开发商，谁撑到最后就是赢家。"
上海项目销售火爆
苏俊还告诉记者，未未来项目6月8日开盘的225套、6月17日开盘的170套、7月6日开盘的78套花园洋房都在开盘后不久即销售一空，而前不久刚开盘的90平方米左右的复式小面积公寓开盘当日即抢购一空。苏又补充道："金地未未来项目的销售6月全市排名第一。"见记者似有购房意向，苏俊趁热打铁："要买的话赶紧定下来，这样的房型现在只剩一套，晚了就要等下期。"
根据上海策源机构统计，7月7日至7月13日，单价12000-17999元/平方米的公寓楼盘成交面积第一名即是"金地未未来"项目，该项目单周成交56套。而刚刚于7月6日开售、位于浦东三林地区的"金地湾流域"项目开盘后也迎来了火爆的销售局面。该项目首次开盘推出了双拼别墅和小高层公寓。单价18000-24999元/平方米的公寓楼盘中，金地湾流域以成交4251平方米的成绩位居榜首，而成交第二的天山怡景苑成交只有657平方米。另外，同期别墅成交面积排在第一位的也是金地湾流域，成交面积5716平方米，该项目单套别墅面积在240-260平方米，也就是说单周销售超过20套。
金地集团7月11日发布的公告也验证了上述数据。金地2008年6月实现销售面积11.06万平方米，环比增长42.89%，销售金额12.98亿元，环比增长95.48%。上半年累计销售面积与累计销售金额分别达到47.6万平方米与49.75亿元。6月份在上海新推盘的未未来销售较好，是销售数据环比大增的主因。截至公告发布日，已推盘面积7.14万平方米，销售率54%，平均售价在1.6万元/平方米。仅该楼盘就贡献了公司6月销售业绩的近半壁江山。
根据公告，下半年将是金地的推盘高峰，大致占到全年推盘总量的60%。其中在七八月新开及加推的项目包括：上海湾流域、上海格林世界E区、广州荔湖城A区及沈阳国际花园等项目，如果下半年销售速度与上半年基本相同，公司销售额预计将超120亿元。
现金流没有问题
对金地集团而言，2007年是跨越式发展的一年。2007年，金地新进入南京、杭州，完善了在长三角区域的城市布局，同时基本完成了长三角、珠三角和环渤海三个重要区域以及沈阳、武汉和西安三个重要城市共14个城市的全国化战略布局。同时，公司加快了土地储备速度。在定向增发募集资金的支持下，在8个城市拿下了14个项目，土地投资金额达到161.6亿元。新增可结转项目资源504万平方米，合计可结转项目资源1136万平方米。2007年结算面积共89.24万平方米，2008年计划开工面积261万平方米、计划竣工面积186万平方米。金地新一轮的扩张刚刚开始。
然而，即便是这样一家业绩优良的大型地产企业，在目前偏紧的宏调背景下，投资者也不得不对其资金链表示担忧。对此，日信证券王箫告诉理财一周记者，金地集团去年新取得土地储备的总地价款161亿元中，目前只有27亿元未付，剩余已经全部付清。而且7月1日公司公告，拟定向增发不超过85亿元，以投向西安尚林苑等15个房产项目。而且，自去年9月以来，鉴于市况及自身发展因素，金地集团已暂时停止拿地。
此外，金地一直在努力尝试新的融资渠道，继成为首个发行公司债的房地产类上市公司的同时，金地将与瑞银在境外共同发起房地产投资合伙企业，此前预计今年6月底到7月初将完成首次募集资金，募集金额或达3亿-5亿美元。
王箫认为以金地目前的现金流，足以应对今年严峻的经济形势。而在6月中旬央行年内第五次上调存款准备金时，金地上海市场部一位姓汤的经理就告诉记者，金地的现金流没有问题，存款准备金的上调也不会对金地集团造成影响。
过山车行情现估值之惑
值得注意的是，近十个交易日以来，金地集团股价上演了"过山车"行情。在上周，金地集团曾拉出两个涨停，全周涨幅高达23.89%。但本周的前三个交易日，金地股价却重挫18.69%,几乎将上周涨幅全部抹去。在这种"过山车"行情的背后，除了市场投机者的低买高卖外，也凸显了投资者对金地集团的估值之惑。
在王萧等分析师的眼中，金地集团已具有较大的投资价值。事实上，近期以来，国金证券、光大证券、长江证券、联合证券、国泰君安、中银国际等券商均对金地集团给予了"买入"、"增持"、"推荐"或"优于大市"的评级。综合上述机构的预测，金地集团2008年业绩有望达到1元左右，2009年将达到1.5元以上，这对于一家今年市盈率不到10倍、明年市盈率仅5倍出头的地产龙头企业，估值优势显而易见。
然而，房地产市场面临的整个楼市"拐点"氛围让整个房地产板块遭遇投资者的抛售。基金二季报显示，包括金地集团在内的房地产行业成为机构投资者减持最多的股票。与此同时，上周金地集团的涨停板上，大智慧Topview数据显示，机构在拼命卖出。
一边是销售火爆的上海项目，一边是楼市"拐点"的争议，金地集团呈现的究竟是地产上市公司业绩的回光返照，还是可以持续的股价利好？一切仍需时间作答。
金地集团2007年新获房地产项目
项目名称位置权益地价规划可售面积项目进度
（百万元）（平方米）
深圳龙华新城宝安区100% 861 125739已开工
东莞塘厦项目塘厦镇51% 204 319873已开工
广州番禺项目番禺区100% 1590 240803项目前期
珠海红山楼项目香洲区100% 88 32360项目前期
南京所街项目建邺区100% 840 148009项目前期
南京板桥项目雨花台区100% 2250 1008819项目前期
杭州三墩西湖区60% 3070 409258项目前期
24、25号地块
杭州三墩西湖区80% 1540 289690项目前期
41号地块项目
天津国际广场河东区100% 2266.6 332862项目前期
武汉金银湖项目东西湖区100% 240 238144项目前期
武汉京汉大道项目江岸区100% 488.5 71020项目前期
西安芙蓉湖项目雁塔区100% 406.7 158700项目前期
西安南湖项目雁塔区100% 685 286400项目前期
沈阳长青项目浑南区100% 1632 1383608项目前期
合计16161.8 5045285
金地集团销售情况
时间销售面积销售金额
1-3月23.8万平方米25.1亿元
4月5.023万平方米5.025亿元
5月7.74万平方米6.64亿元
6月11.06万平方米12.98亿元
1-6月份合计销售面积47.6万平方米，销售金额49.745亿元，分别同比下降11.97%、增长5.29%。
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