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发表于 2008-7-19 14:21 只看该作者
保利地产:我们的楼盘捂得住－080719
本文来自：理想论坛 www.55188.com 作者：中国年 点击141次
原文：http://www.55188.com/viewthread.php?tid=2144622
保利地产:我们的楼盘捂得住－080719
尽管2007年年报显示，上海保利的营业收入为2.01亿元，仅占保利地产房地产业务比重的2.72%。但是从上海保利近两年在上海买地的力度来看，保利地产有意开拓长三角地区，而上海无疑是其发展的重中之重。
东方早报理财一周记者/吴英燕
7月9日，保利地产（600048）公告了今年上半年业绩预增情况：今年上半年销售面积同比增长39.42％，销售认购金额同比增长34.53%,净利润将增长220%~270%。同日公布的6月份的销售简报显示，保利地产该月实现销售面积42.9万平方米，实现销售认购金额40.53亿元，成为今年来销售面积和销售认购金额最多的月份。
这两个利好刺激了二级市场，7月9日，保利地产开盘封住涨停。
尽管保利地产的上半年业绩喜人，但这似乎并不意味着作为其战略部署的重要组成部分--上海保利房产有限公司（下称"上海保利"）的营业状况也同样如此。事实上，保利地产2007年年报显示，上海保利去年的营业收入为2.01亿元，低于2006年2.65亿元的营业收入。然而，据理财一周记者实地考察发现，保利地产上海在售的所有楼盘销售情况都表现良好，而且今年来，全国房市大幅调整之际，保利的在售楼盘价格不降反升。
在售楼盘价格上涨
7月16日上午10点，理财一周记者来到上海保利在松江大学城一在售楼盘，售楼处工作人员刘明（化名）告诉记者："我们这里的楼盘并没有跌价，二期开盘的单价还比一期贵了呢。"
刘明说，去年10月开盘的一期，均价在每平方米8000元至10000元，而今年5月开盘的二期，平均每平方米上涨了700元。比如一套90平方米的二房，一期总价最低72万元，而二期最低至少也要80万元。"但是来看房、购房的人还是很多。7、8月是楼市传统的淡季，但我这个月已经卖了十几套，相当不错。"来自网上房地产的数据显示，该楼盘二期房源共288套，从今年5月份推出到现在，已售出181套。
上海保利销售部的朱先生告诉记者，尽管目前上海房市的观望情绪比较浓，但是这并没有给上海保利的销售造成太大的影响，保利在售楼盘基本可以保持80%的销售率。
楼盘附近的一家中介置业顾问王忠（化名）告诉记者，尽管保利的这处楼盘处于松江大学城最北端，地理位置远不如其他同时在售的楼盘好，但是由于保利的牌子响，质量上有保证，"很多人都是冲着这个去的，保利的房子的确卖得不错，去年一期开盘的时候，场面很火爆。今年二期开盘时不如一期，但是来看盘的人还是不少，保利是这附近楼盘中卖得最好的。"王忠一边说一边指着门店对面的一处楼盘，"这个楼盘是巩俐代言的，但还是卖不过保利。"另一位的哥也向记者表达了和王忠同样的看法。
除了松江大学城在售楼盘销售情况良好外，今年来，保利在上海的另外两处新开楼盘同样销售不俗。位于东外滩板块的楼盘，自去年10月开盘来，销售一直很好，即使在处于调整期的今年初也没转为向好形势。该楼盘的售楼小姐告诉记者，169套房源在3月份就已全部售罄，而且均价由开盘时的每平方米18000元涨到3月份的20000元。此外，来自网上房地产的数据显示，上海保利位于嘉定区的高档住宅区，自今年4月份开盘来，827套房源已销售近七成。
不排除下半年打折
中国指数研究院华东分院的毛治认为上海保利价格坚挺，却依然获得市场青睐的原因主要有以下几点：
第一，保利本身的品牌效应是房价坚挺的重要原因。
第二，楼盘所在的地理位置好坏也影响了其是否会实行降价。毛治认为，保利地产的楼盘价格不但没有下降，反而还有略涨，部分原因是硬性条件的优越性。
第三，最重要的是，保利作为大型国有上市房地产企业，国有的背景使得其与其他民营中小型房地产企业相比，资金上相对充裕。"我们保利不存在资金紧缺的问题，我们的楼盘是捂得住的。"刘明对记者说。
东海证券房地产行业分析师桂长元认为，保利地产公司的流动性较为充裕，资金压力小于宏观层面的判断。一季报显示公司资产总计464亿元，负债为330亿元，资产负债率为71.8%，但是剔除预收款项125亿元，那么真实负债率仅44.8%。
众所周知，中国楼市正处在新一轮的调整期，近日北京师范大学房地产研究中心主任董藩认为中国楼市调整至少要八个月才能逐渐恢复。而中国指数研究院近期的研究报告指出，尽管上半年上海房价仍然出现小幅的上涨，但是7月以来的两周成交量大幅萎缩，房市出现颓势迹象，预计下半年会出现负增长。"我估计下半年上海楼市大环境下行，会有越来越多变相打折卖楼的开发商，不排除像保利、万科这样的龙头企业也会这么做。"毛治说。"有合适的地就买"
尽管2007年年报显示，上海保利的营业收入为2.01亿元，仅占保利地产房地产业务比重的2.72%，"但是从上海保利近两年在上海买地的力度来看，保利地产有意开拓长三角地区，而上海无疑是其发展的重中之重。"毛治表示。
从去年7月份开始，保利加快了在上海圈地的步伐。2007年7月24日，经过130轮的现场竞价，保利在与万科的终极对决中胜出，以高出3.4亿元的起拍价9亿元的价格赢得宝山区顾村镇菊太路A地块。当日下午，保利又连续以10.4亿元和9.5亿元的天价拿下B、C地块。
时任上海保利董事长的陈冬桔曾向媒体表示，尽管当时看来成交价格在预料之外，但回头来看，保利拿下那三块地是一次明智的举动。
陈冬桔曾说，2008年对于上海保利来说将是一个新的开局。据上海保利的有关人士介绍，去年拿下的顾村三块地今年初已动工，一期项目正在紧张的施工中，目前正在进行样板房建设。
今年2月，保利花重金8.32亿元在南汇康桥买下了14.4万平方米的住宅用地。据统计，今年上半年，保利地产在七个城市共拿11块地，全部处在二、三线城市或一线城市的外围区域，规划总建筑面积将达到314.19万平方米，总签约金额为36.81亿元，而收入囊中的这块上海"宝地"竟花去了总签约金额的近四分之一，足见保利地产拓展以上海为中心的长三角市场的决心和魄力。
陈冬桔曾放言"在上海只要有合适的地就买。"如今看起来，这绝不是一句空话或大话，上海保利销售部工作人员告诉记者，目前有几块地在商谈过程中。"虽然上海保利在上市公司中的比例比较小，但是随着其在上海土地储备的增加以及在上海市场影响力的提升，再过几年，上海保利在上市公司的重要性会逐渐体现出来的。"上海保利有关人士说。
2008年上半年保利地产土地储备
公告时间土地所所得土规划建筑面积花费金额
在城市地块数（万平方米）（亿元）
6月27日长沙1 54.98 8.22
4月14日丹东2 52.6 0.45
2月4日成都1 51.02 3.17
2月4日上海1 14.47 8.32
2月4日长春3 24.59 0.95
2月4日青岛1 20.49 4.55
1月17日长沙1 23.47 2.1
1月4日天津1 72.57 9.05
合计11 314.19 36.81
保利地产第二季度销售情况统计
月份销售面积环比增长率销售认购金额环比增长率
（万平方米）（亿元）
4月28.85 146.37% 21.07 106.16%
5月23.64 -18.06% 19.45 -7.69%
6月42.9 77.24% 40.53 108.38%
2006-2008年保利地产上海土地储备
时间地块建筑面积金额
（万平方米）（亿元）
2006年12月嘉定区菊园新区B12地块32.06 6.16
2007年7月宝山区菊太路20070204A地块14.71 12.5
2007年7月宝山区菊太路20070205B地块14.85 10.4
2007年7月宝山区菊太路20070206C地块11.27 9.5
2008年2月南汇区康桥20071633A区地块14.47 8.32
保利地产销售情况
时间销售面积销售金额
1月7.75万平方米8.63亿元
2月16.6万平方米7.1亿元
3月11.71万平方米10.22亿元
4月28.85万平方米21.07亿元
5月23.64万平方米19.45亿元
6月42.9万平方米40.53亿元
1-6月份合计销售面积131.45万平方米，销售金额107亿元，分别同比增长39.42%和34.53%。
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