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发表于 2008-7-19 14:22 只看该作者
招商地产:9.8折引来彻夜排队－080719
本文来自：理想论坛 www.55188.com 作者：中国年 点击119次
原文：http://www.55188.com/viewthread.php?tid=2144623
招商地产:9.8折引来彻夜排队－080719
作为四大房地产龙头之一的招商地产，从国家2007年下半年对房地产市场实施调控开始，虽然其资金存在一定压力，但良好的销售弥补了政策压力，据了解，该公司在上海虽然项目不多，但经营状况在同行业中也较占优。
销售情况红火依旧
今年上半年或许是所有房地产商最艰难的日子。潘石屹的百日巨变、王石的拐点论让所有卖房者与买房者思绪混乱。然而招商地产今年上半年在上海的销售情况依然可圈可点。根据招商地产年报显示，该公司在全国共有30个楼盘，其中上海一共有4个项目，目前已有依云郡和海德花园正在销售，建筑面积达39.94万平方米。
以欲购买别墅为由，记者从招商地产位于蕴川路2488号的海德花园售楼处获悉，目前该别墅区中于去年上半年开盘的双拼别墅已全部卖出，入住率为70%，位置稍好的售价在每平方米2.2万元到2.3万元之间。而靠近湖边的几套别墅，目前已有台湾商人表示愿意出价每平方米2.8万元进行购买。据了解，现有两套双拼二手房在售。而正在出售的叠加别墅，由于最近一次开盘日为5月31日，三栋别墅在一个月内全部清盘，现仅有8套价格较高的景观房可供选择，并皆只剩三四楼房型，均价为每平方米1.3万到1.5万元。
"因为5月31日开盘的时候有9.8折优惠，当时毫不夸张，有人彻夜排队，还有的就索性睡在我们这里的沙发上等。"据物业顾问姚小姐介绍，现在海德花园的叠加别墅还剩三栋未开盘，但最早都要等到明年，"因为独栋的别墅可能会先开出来，不过这些都要到明年12月才交房。"
据记者观察，叠加别墅区最先开盘的三栋入住率已高达80%左右，现仅有的一套二手四房型叠加就在该区，因主人急于获取现金，目前售价较低，为每平方米1.33万元，总价约为220万元。看见记者一副"犹豫不决"的样子，姚小姐表示，由于国家于2003年就停批别墅用地，因此今后招商地产在上海获批的土地将全部用作公寓楼盘建设，她暗示别墅价值将铁定只升不降，记者应及时把握这"最后的一块别墅区"。
此外，今年招商地产在上海还有两个项目将在年底推出，分别是上海颛桥及上海南桥，推盘面积22万平方米，占全国推盘面积的17.93%。据国金证券预测，年底在上海将开盘的两个项目有望为招商地产带来22.16亿元的收益。
拓展融资渠道
实现融资形式多元化
面对持续不断的信贷紧缩，招商地产认为，这必然会影响到房地产企业的现金流，甚至导致不少房地产企业面临生存危机。招商地产表示，他们将持稳健发展的思路，发展规模与速度始终与融资能力相协调。
招商地产还透露，公司早已开始对存量债务及期限进行结构调整，增加中长期债务比重，增强短期偿债能力，开展多渠道低成本融资的尝试，增强抗风险能力。报告期内公司成功取得了信托贷款和低成本的外币贷款，继续维持并增加经营所需的银行授信额度，为公司加快跨区域发展步伐开拓了稳定的资金来源。
此外，招商地产还将加快区域发展布局。该公司在其2007年年报中表示，公司大股东在深圳地区拥有可观的土地资源，为公司发展提供了有力的支持。公司在珠三角区域、长三角区域和环渤海区域以及其他重点城市3＋X的跨区域发展战略布局在报告期内得到进一步巩固。
长城证券分析师黄青林表示，招商地产在今年一季度销售项目较少，下半年将会大幅增加，他预计公司全年能够实现销售100亿元的目标。对于该公司在二级市场的表现，黄青林认为，目前股价已被低估，可以适当介入该股。
降价+送面积，上海开发商无奈割肉
上海楼市的促销意味着上海房产开发商已做出实际让利，这也从一个侧面反映出开发商对现金的渴望。
东方早报理财一周记者/陈金艳
实习生/郑怡楠
上海楼价虽不像楼市新贵深圳那样跌宕起伏,但其行业景气度也明显不能与去年相提并论。对于本周一在上海刚刚结束的房展会现场，展馆内参展商的工作人员要多于参观者的窘境，一些市场人士坦言，上海楼市观望破冰的时间可能比预想的要久，中小企业资金压力有可能进一步加大，尤其在股市日渐冷清的情况下，上海房地产上市企业的生存状态也面临挑战。
资金压力困扰房产商
2008年4月9日,上海土地交易市场举行首场土地竞拍,原本有53个意向买家领取标书,最后真正申请竞标的却只有11家。而在这次出让的8幅土地中,有2幅地块因无人报名而流标;3幅土地只有一个竞买人。
对于上海一些中小房地产企业而言，在紧缩的货币政策下，要维持正常运作实属不易。往常被开发商视为今后房地产业发展潜力重要标志的土地储备，也开始成为不少开发商的负担。
据了解，被上海志成企业以11.04亿元的天价拿下的上海普陀长风生态商务区4C南地块，在前不久被退回了上海土地管理部门。上海志成退地后，将被扣除占合同金额10%的定金，将可能遭受1.1亿元的巨额损失。
作为在上海本地上市的上海房地产企业，其资金链紧张局面和上海其他房企可谓同病相怜。上海本地房地产上市公司资金状况，从2006年至今年一季度，走出了倒"V"形的走势。据统计，上海共有11家房地产公司上市，2006年经营现金流量净额为19.85亿元，2007年为58.4亿元，2008年一季度为16.78亿元。其中，除了万业企业、新黄浦、海鸟发展资金链出现好转外，其余8家上市公司资金链日趋紧张。
因迪斯尼项目被频频炒作的陆家嘴，从今年一季度开始也出现资金告急现象，整个一季度，陆家嘴经营现金流净额从2006年起，首度破零，下降至-1.68亿元。
除在A股上市的上海本地房产企业外，作为上海本地房企，但在H股上市的房产公司，上海复地集团的总资产负债率也已达到72.25%。业内人士指出，当前，复地显然将回归A股视为募集资金的一大渠道。
中小房企积极降价
上海在2007年楼盘销售高峰时期，每天住宅新房成交量在900套左右，而目前的成交量仅为500套左右，几乎下降了一半。
佑威房地产研究中心主任薛建雄对媒体表示，他认为"预计7月下半月的成交量还会进一步下降，8月的成交量也很难有大幅度回升"。他指出，淡季中"新盘低开、老盘降价"的恶性循环会更加严重。
据记者统计，目前公布的楼盘信息中，今年以来上海成交价格下跌的楼盘不少：杨浦区的申润江涛苑从去年10月最高时的25000元/平方米跌到如今的19000元/平方米，合生江湾国际公寓与海上硕和城也分别降了2000元/平方米；普陀区的中远两湾城从今年1月的23000元/平方米跌到如今的19000元/平方米；黄浦区的上海滩新昌城从去年11月的36000元/平方米跌到如今的25000元/平方米；奉贤区海湾旅游区的"海湾世纪佳苑"，每平方米均价下降了4000元左右,还送一个花园。
此外，打折楼盘也是层出不穷，松江区九亭板块的"上海青年城"，有9.75折到9.25折的优惠；嘉定区南翔板块的"金地格林世界"联排别墅项目，送庭院、中庭、露台和车位。尽管商家方法用尽，但对销售业绩的带动十分有限。
上海楼市的促销已经不同于去年年底万科以"打折"之名行"清仓"之实,降价、送面积两大主流方式，意味着上海房产开发商已做出实际让利，也从另一个侧面反映出开发商对现金的渴望。
未来市场乐观
尽管目前上海楼市看似"雨雾缭绕"，后市涨跌与政策紧密结合。但是中投证券分析师李少明则乐观地表示，目前上海房价下行压力已经得到释放，未来市场会朝着乐观的方向发展。
据李少明指出，2007年，上海在施工面积同比下降4%的情况下，出售面积同比增长25%，住宅销售量创三年来新高，说明上海市场经过2005 -2006年的调整，消费力强劲。2007年底，施工面积与出售面积之比下降到近四年来的新低2.33，说明新房供应压力不大，未来市场乐观。
而对于上海一些非上市企业，其生存状态并没有市场上想象的那么脆弱。
据了解，上海有很多地方占据龙头地位的楼盘反而是由一些非上市公司开发，比如嘉定江桥的景瑞、宝山顾村的经纬、龙华南部的阳光等等，虽然非上市公司看似融资渠道单一，资金链应该更紧，但由于2007年房价飞涨的意外收获，这些楼盘是最不容易降价的。
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