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发表于 2008-7-19 14:25 只看该作者
开发商十年来最大资金考验－080719
本文来自：理想论坛 www.55188.com 作者：中国年 点击127次
原文：http://www.55188.com/viewthread.php?tid=2144626
开发商十年来最大资金考验－080719
近一年来住宅成交量缩水50%，各银行房贷规模在逐月递减。"现在做房贷的人越来越少，银行内部出了很多优惠政策，但是钱还是贷不出去。"上海银行某支行行长告诉记者。
就在各家银行为个贷业务愁眉不展的时候，房地产商也为资金来源伤透了脑筋，"即便是万科这样的房产巨头，现在也非常紧张。"东亚银行某业务经理告诉记者，现在对房产商来说，是十年来最大的一次考验，洗牌是不可避免的，首先被淘汰的将是小型房产企业。浦发银行上海分行专项负责房产企业贷款的任女士证实了传闻，她告诉记者，抬高利率是银行最大的改变，从去年基准利率下浮10%的普遍格局，到如今基准利率上浮20%，许多小型房产企业已经到了"死撑"的边缘。
下游：个贷松动
房企贷款成难题
在银根收紧，许多企业贷款无门的时候，个贷业务量的下降却成了一个普遍的趋势。
"因为企业贷款是短期贷款，一般3-5年；个人房贷则是长期贷款，通常10-30年。现在紧张的是短期贷款，这部分可以发放的量是根据比例对应于银行存款的，一下子上不去。但是，长期贷款的业务量却在锐减。"交通银行某业务经理告诉记者，各家银行也在动一些脑筋，把个贷业务和企业贷业务比例作调整。
面对房贷业务的"骤冷"，上海银行某支行行长也很无奈，"现在做房贷的人越来越少，银行内部出了很多优惠政策，但是钱还是贷不出去。"
转按揭、加按揭放开了，首付比例模糊了，个贷利率下调了。记者在暗访工行浦东某支行时，一位姓张的客户经理甚至向记者介绍说，如果要购买二套房且是别墅，他也可以将首付比例降到30%，而根据国家房屋新政策，这个比例应为50%。
无独有偶，光大银行刚刚调低了固定利率房屋贷款的利息水平，其商用房固定优惠利率以及二套住房固定基准利率已与人民银行规定的同期商用房浮动利率下限持平，10年期优惠利率调低25个基点至6.93%，20年期优惠利率调低35个基点至7.58%。
上海的房贷市场正在经历一个冰冻期。
上游：基准利率上浮20%
记者从浦发银行上海分行专项负责房产企业贷款的任女士处了解到，如今银行在给企业发放贷款时，要求越来越严格，按照业内的说法，叫做"优中选优"。主要参考的是房地产公司的资质、行业排名、股东实力、以往项目的完成情况等等。浦发银行总行为此还下发过一个相关文件，指出房产商普遍的自由资金为30%左右，70%来自于银行贷款，因此预计上海房产企业约有70亿-80亿元的资金空洞，在风险因素不断加大的同时，要求贷款部门务必做好审核工作。浦发在内的多家银行已在行内出台政策，禁止业务人员承接异地案子，对外地房产商一律暂停业务。
任女士告诉记者，以前对于大型的资质较好的房地产企业，银行提供的利率普遍可以在基准利率上再下浮10%，而如今达不到基准利率就不用谈了，而且普遍都是上浮的，中型房产企业也可以在基准利率上再上浮20%。任女士介绍说，现在1-3年的基准利率为7.56%，3-5年的基准利率为7.74%，5年以上的基准利率为7.83%，大多数业务集中在3-5年，也就是说最普遍的借款利率有9.29%之高。
此外，房企还被迫接受银行的其他"不平等条例"，比如房产销售时，必须有一定比例的购房者选择这家银行做按揭贷款，俗称为"打包销售"。
能从银行借到钱的房企是幸运的，更多面临资金链断裂的小型房产商不得不把手伸向"黑市"。国金证券首席经济学家金岩石研究发现，今年黑市利率高企的速度非常惊人，从1-2月2%～3%的月息，到3-4月3%～4%，再到6月份高达5%的月息，相当于全年60%的年利息。金岩石认为，正是大量企业面临资金链断裂迫使他们不得不铤而走险，维持房地产企业生存的"血液"和"骨肉"已发生了问题。
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