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房地产板块展望:政策友好预期激活供需端的需求复苏

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温馨提示:本文内容仅供读者参考,不作为任何投资建议;股市有风险,投资需谨慎。
A股市场里行业非常多,但有个板块是每次提到经济复苏或拉动消费都必不可少的,那就是房地产
2022年下半年开始,国内地产政策就出现了一些松动迹象,到2023年还在不断延续,市场上对于地产板块较为积极乐观,这篇文章就和大家聊聊老裘团队的观点。
首先是宏观角度,政策环境依然保持友好。
在2022年,整个地产都处于下行状态,不仅仅是对于经济,包括对于居民端和地方财政影响都非常大,于是监管部门从去年下半年起,就在积极支持地产行业。
到2023年,政策持续发生着边际变化,近期更是起草了《改善优质房企资产负债表计划行动方案》,围绕资产激活、负债接续、权益补充、预期提升等方面去重点推进21项工作任务,引导优质房企资产负债表回归安全区间。
无论是金融16条,还是行动方案,都是前期政策表态的落地,说明了监管层是真的想要撸起袖子干的。这些融资端政策都要用真金白银,而央行也已经在储备政策工具来支持这些方案,因此可行性非常强。
不过,用金融手段去支持地产的供给端改善,只是推动地产行业开启新一轮补库存的必要条件,其充分条件还是房企本身,要恢复自己的“造血”功能,也就是地产销售端要看到改善。
房子能造出来肯定是好事,但还要有人买,才能真正盘活这个市场。
现在地产销售主要面临着3个困境:
第一是收入端放缓,居民们没钱就没有买房意愿,虽然防疫政策已经放开,但收入层面还是需要一段时间去恢复的。
第二是利率端偏高,房贷利率高了就会提升居民买房成本,虽然最近有些地方出台了房贷利率优惠政策,但整体还有很大优化空间。
第三是价格端低迷,国内房产还是带有点投资属性的,近期房价同环比下跌(尤其是二三线城市)就制约了地产销售,看着房价有下跌趋势,肯定是不会急着去买的。
因此,在需求端其实还有很多政策空间,比如调整首付比例、比如下调房贷利率、再比如放松限购限贷等等,总之就是要调动起居民们买房的情绪。
如果要预测后面的政策节奏,那可能三月份会是比较重要的观察期。
一方面,通常两会前后是政策密集落地时间段;另一方面,今年3月是春节后生产旺季,到时候人流量、开工率、生产指数等高频数据会给予全年经济一些指引,相关政策也会根据这些数据来做及时调整。
放眼全年,上半年可能不会过于宽松,要多跟踪房企新开工和投资额情况,大概率到下半年会有些积极变化,随着政策落地和实施,需求端会慢慢有所起色。
其次,落实到地产行业本身,已经能够看到一些实际变化。
除了刚才提到的政策态度转变之外,最近房产销售也有边际转变,我们草根调研了解到,一些核心城市的线下买方场景已经逐渐恢复。
同时,疫情放开后,大家的生活和工作终将会向正常节奏去回归。这周机场和高铁站已经明显恢复人流,等春节回来后,地产销售的开门红是值得期待的。
至于地产行情,目前确实已经涨了一波,但上涨时间可能还没有结束。从历史经验来看,地产超额收益的尾声会有一些标志性事件,大家后面可以观察一下。
其一是如果看到热点城市出现房价明显上涨,那政策预期可能就会受到压制,这是比较大的警惕信号。
其二是如果宏观环境出现了明显修复好转,再继续投资地产来稳增长的必要性就会降低,以及从市场风险偏好来讲,估值也会受到压制。
但从今年来看,这两个因素在上半年出现的几率比较低,尤其是刚才分析到,政策层面依然是会是偏友好的,无论是融资端还是需求端。
此外,现在地产板块有个特征就是估值较低。整体指数估值意义不大,毕竟内部会有差异化,好得很好,烂得很烂,所以我们主要对比主流开发商情况。
在周期低点时候,业绩肯定都很差,因此PE有效性很低,这时候要多看PB估值。目前地产龙头的PB估值都在1倍左右,在合理ROE预期背景之下,算是比较中性的水平。
往后能看多少空间呢?中长期来看,行业内优秀公司稳态ROE在10%-15%之间肯定是有的,按照ROE贴现法,在政策友好期贴现率不应该高于10%,PB向上摸到1.3-1.5倍是有机会的。
当然,市场本身会有波动,去年开始地产板块波动也变得较大,背后反映的是结构性复苏以及政策阶段性落地带来的影响。但只要相信大方向是往上的,就能持续关注。
至于投资方向,主要看三个方面,一是要有点规模,二是找高信用企业,三是成本端控制。大公司龙头主要有万科、保利、蛇口,弹性龙头主要有华发、滨江、建发等。
最后,既然提到了地产产业链,那再简单聊聊其他相关环节。
和地产相关的领域还是比较多的,比如建材、家居、家电、银行等等,她们目前都有个共性就是估值不高,因此值得给予一些关注。
建材方面,当前属于近十年盈利低点,往后成长性和弹性都比较大。
尤其是这轮出现了房企违约,大量未交付房子引起了民生问题,在政策支持下,这些地产竣工都会加速。因此,建材改善很有可能领先于地产销售,实现业绩和估值双向提升,其中重点赛道包括水泥、家装和玻璃等。
轻工方面,地产数据向好会伴有景气上行,但更多要看格局优化。
轻工里主要相关赛道是家居,这些公司对于线下客人的依赖度还是蛮高的,目前线下客流正在慢慢修复,年后开门红有希望恢复到2019年的60%-70%水平。
重点要关注逆势还能扩张的企业,无论是线下渠道还是线上电商,在2021-2022年能保持扩张的,在2023-2024年就能率先抢到需求修复的份额,龙头比如欧派、索菲亚、箭牌等。
家电方面,更多是地产后周期属性,要关注竣工端兑现情况。
当然家电还有个逻辑就是品类周期,尤其是厨电,过去几年大家还在关注油烟机和燃气灶,现在随着新品不断推出,衍生出了像集成灶、消毒柜、蒸烤箱等产品,以及去年开始销量攀升的洗碗机,因此整个赛道体量是在不断扩大的。
消费升级用在家电领域再合适不过,同时地产竣工改善还能锦上添花,后面有希望出现供需两旺的节奏。重点关注有核心品类的企业,比如老板、海信、火星人等等。
银行方面,和地产肯定有所关联,但更多是要看经济复苏预期。
从历史复盘能看到,银行板块一般在经济复苏周期会有两次上涨。
第一次是出现在经济预期最差的拐点位置,典型像2012年底和2014年底,但这种行情把握难度比较大。
第二次是在经济数据有验证时候,包括地产投资和制造业指数,在验证过程中估值会持续提升,一般能够持续2-3个季度,典型像2016-2017年、2019年、2020年底到2021年一季度,这阶段是偏好银行板块的投资者必须要抓住的。
现在可能就是处于第一次上涨尾声,后面短期会有波动和调整,但相信幅度不会太大,等到下半年经济逐月复苏和企稳,就可能会迎来主升浪。
其中两类银行值得关注,一是地产消费关联度最高的股份行,龙头有招行和平安等,二是信贷弹性最高的小银行,龙头有宁波和常熟等。
好了,今天文章就到这里了。地产板块在国内宏观经济中有着举足轻重的地位,这篇文章自上而下地分享了团队内部观点,希望能带来一些帮助。
最最后,还有2天就是除夕夜了,老裘团队衷心祝福大家新春快乐,身体健康,万事如意。
玉兔迎春,瑞雪兆丰年,到年末也难得开个赞赏吧,丰俭随意,再次感谢兄弟姐妹们的长久支持和陪伴,愿股市长虹!

258.middle
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发表于:2023-1-19 08:17 复制 查看全部楼层
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