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诺奖得主预警美国楼市崩盘,美联储降息能否成为强心剂?

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2588 0 妙峰 Lv.3 发表于 · 2019-9-20 20:16 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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2019年以来,随着美国经济增速的下滑、外资削减,美国房地产市场也不再如前两年那般炽热。

追踪美国20个首要城市室第价格的标普CoreLogic Case-Shiller指数,8月底的最新值为217.65,比客岁同期仅上涨了2.1%,增速持续第15个月放缓;同时,今年第二季度,经通胀调剂后,该指数环比仅上升了1.49%,创下2012年春季以来的最低增幅。

介入上述指数编辑的诺贝尔奖得主、耶鲁大学教授席勒(Robert Shiller)克日在媒体上警告称,美国房价在未几的未来会出现下跌,甚至能够会出现崩盘。

不外,美联储在不到两个月时候内持续两次公布降息,能否促使美国当前疲软的楼市出现苏醒,重回快速增加的轨道呢?

美楼市能够崩盘?

美国联邦住房金融局(FHFA)的最新数据则显现,今年第二季度美国房价指数同比增加了3.12%,为近五年以来的新低,现实上第二季度环比还小幅下跌了0.15%。

诺奖得主预警美国楼市崩盘,美联储降息能否成为强心剂?

美国房地产信息平台Zillow最新公布的数据显现,停止今年8月31日,美国房价同比上涨了4.9%,在售房产的价格中位数为28.9万美圆,但Zillow对于房价未来12个月的涨幅预期显得非常谨慎,只要2.2%。

诺奖得主预警美国楼市崩盘,美联储降息能否成为强心剂?

按照CoreLogicCase-Shiller指数显现,今年纽约、迈阿密和西雅图等一些较大房地产市场的房价均在分歧水和蔼周期上出现了下跌,由于很多潜伏买家因多种缘由被解除在这些市场之外,使得房市变得低迷。

席勒(Robert Shiller)克日在媒体上警告称,假如明年美国经济堕入衰退,他“不会感应惊奇”,他还以为美国房价在未几的未来会出现下跌,甚至能够会出现崩盘。

不可是经济学家,投资者对美国房市的信心似乎也很是有限。

全美衡宇修建商协会最新公布的问卷观察显现,只要12%的人计划在2020年购房,而一年前同一问调的比例还是14%。

此外,美国房地产市场对外资的吸引力正变得越来越弱。据美国媒体报道,停止今年8月底,本国投资者出售的美国贸易地产项目(金额)自2013年以来首度跨越了采办量。

全球房产中文平台居外网董事会主席奇米尔(Georg Chmiel)在接管第一财经记者采访时暗示,在全球经济增速疲软的大布景下,美国室第房地产市场已延续低迷了15个月之久,价格涨幅和买卖数目都大幅放缓,新建衡宇增速也非常疲软。对于外洋投资者而言,最重要的还是“肯定性”,一切的“不肯定身分”城市成为障碍他们投资的动力。

“不外,美联储持续不断降息,不竭开释活动性,能够会给房市带来一定的提振结果。”奇米尔说。

降息利好有限?

当地时候7月31日、9月18日,美联储前后降息25个基点,虽然美联储主席鲍威尔仍表示出较“鹰”的态度,但并无故障市场人士对年内还将有第三次降息的普遍预期。

美国格威(房地产)征询公司(Fortune Gateway)董事长陈宏明(Eric Chen)对第一财经记者暗示,降息对买家而言无疑是利好,由于房贷利息下降可以减轻他们的还贷负担,这也会使得更多人成为潜伏的买家。在市场需要增加,同时供给稳定的条件下,这将有助房地产市场的回暖和苏醒。

据美国住房抵押存款公司房地美(Freddie Mac)的数据,停止9月19日当周,美国30年期抵押存款的均匀利率为3.73%,处于2016年末以来的低位,离2012年11月时的历史最低值3.32%也相差不远。

诺奖得主预警美国楼市崩盘,美联储降息能否成为强心剂?

奇米尔对第一财经记者暗示,美国现在已经很低的购房按揭利率并没有给楼市带来多大复兴,此次降息也纷歧定能反应到按揭利率,但美联储能够在今年10月或12月再度降息,届时抵押存款利率则存在继续下滑的空间,创下历史新低,也并非不成能。

他还暗示,对于外洋投资者而言,降息的利好加倍有限,由于外洋买家不但需要付出更高的首付(比例凡是为35~50%),而且也需要承当更高的存款利率,“今朝仍在5.5%~6%之间”。

与降息带来的利好相比,购房者更担忧的也许是经济衰退带来的风险。

美银美林最新公布的9月基金司理观察中,约38%的投资者估计美国将在2020年出现衰退,为2011年10月以来的最高水平。

美国杜克大学停止的一项结合观察“全球贸易远景观察”也显现,受访首席财政官(CFO)的悲观情感降至三年来新低,53%受访的CFO以为,美国经济衰退将在2020年总统大选(11月)之前发生。

美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院房地产学副教授基斯(Benjamin J. Keys)一样以为降息的感化有限。他对第一财经记者暗示,房价取决于供求关系,经济活动的急剧收缩意味着更多的失业率和更少的潜伏购房者。降息必定会刺激购房者买房,但当前的利率已经很低,所以不会促使很多新的买家入场。

基斯以为,整体而言,与上次美国经济衰退之前相比,当前住房与抵押存款市场仍然处于一个相对平安的地方,即使随着经济再度衰退,房价不成避省得会出现下跌,但跌幅会比上次金融危机时代小很多。

回暖迹象初现?

奇米尔暗示,在当前的情况下,要猜测未来一年美国房市的走势非常困难,不外只要国际政经大势没有进一步恶化,外洋投资者在美国的购房情感能够会温顺苏醒。中国买家在美国房产市场的投资自2016年以来一路下滑,今年二季度居外网美国购房征询量比上季度有所上升,估计今年中国买家在美国房产上的投资会有小幅增加。

CoreLogic首席经济学家诺特哈夫特(Frank Nothaft)称:“今年7月新房销量较客岁同期有所增加,在很多市场,待售库存连结较低水平,采办量的增加鞭策了价格上涨。假如低利率和支出继续增加,那末我们估计未来一年房价将会增加。”

诺特哈夫特的悲观态度也并非没有根据。按照美国商务部的数据,美国8月新屋开工数增加12.3%,创2007年6月以来的最高记载。同时,新建衡宇答应也跃升至自2007年以来的最高水平,上涨7.7%至141.9万套。

Zillow经济学家斯比克曼(Matthew Speakman)以为,这对房市来说是一个积极信号,预示着室第市场苏醒的动力在增加。

美国房产掮客人协会(NAR)在19日公布的数据显现,8月衡宇销售增加1.3%,经季节性调剂后的年化为549万套,此前经济学家们的猜测为下降0.4%。NAR暗示,成屋销售较客岁同期增加2.6%,这是持续第二个月同比增加。

NAR首席经济学家劳伦斯·韵(Lawrence Yun)暗示:“持续几个月的抵押存款利率都很低,这将吸引买家重返市场。”NAR数据显现,8月现有房价中位数较客岁同期上涨4.7%至27.82万美圆。8月市场上有186万套住房,比一年前下降了2.6%。依照当前的销售速度,清算库存需要4.1个月,低于一年前的4.3个月。这意味着,美国房市短期出现了较为明显的回暖迹象,但从持久看,房价仍取决于经济周期和供求关系。

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