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2020年买房,必要躲开的8大深坑!

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1007 9 牛比烘烘 Lv.3 发表于 · 2020-1-17 15:30 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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       记得儿时住在筒子楼、小土房里,拥挤不堪,阳光也见不到多少。


父母每天5点起来就去工作,下班回家脸上总是带着笑容,因为邻里街坊大家都一样,所以幸福度很高。

然而从1998年开始,仿佛一切都变了。

我国第一次房改现世,结束了福利分房制度。尤其是在1999年-2004年这几年,住房市场化全面推行。差异化居住需求井喷,房地产市场迎来历史机遇。

一夜之间,商品房如春笋般矗立。

邻里邻外开始攀比,那时候第一次看到父母因为房子的事儿发愁,因为隔壁父亲的同事买了新房,隔三差五还要来我家絮叨。幸福源于对比,父母还是最后一咬牙东拼西凑买了新房。

接下来,陆陆续续搬了几次家,一直到我学生涯结束。

父亲说,房子一开始是给人住的,但自打被贴上金融标签后,就不可能只是钢筋水泥壳的命运。你的命运也一样,要随着大势去拼搏。

随后我背起行囊,远赴京城求学,学的正是房地产金融。

纵观房地产发展历史,这20年来,轰轰烈烈几波大潮,房价螺旋式上涨,从钻石期到黄金期,再到现在的白银期。催生出了不计其数的房子,国人均居住面积也从80年代的个位数,发展到现在的人均近40平米。

与此同时,在这轮房地产盛世中,衍生出了种类繁多,可以满足各种需求的房地产产品。住宅、公寓、海景房、商铺、别墅、养老房……如果按照不同维度划分,几乎很难切割清楚。

但是经过这么多年的房地产演绎,有些房子价值翻了几番,有些却按部就班,还有甚至将一辈子的血汗钱套死其中,仅能满足居住需求。

这些年因为买错了房,坠入深坑的例子数不胜数,到今天为止,大多数人还在因为买错房子而抱憾终生。

接下来,子木以一文总结,告诉大家在2020年到底哪些房子不能买?为了避免大家落入深坑,也当是2020年的年岁愿望。

1
商住公寓

公寓是住宅的第一衍生品。因为总价低、地段好、常年不受政策限制,再加上诸多开发商设计精美,嘴上一忽悠,便成了众多年轻人步入社会的首选居住产品。

然而大多数还是被套牢了。

主要原因是公寓“出身不正”,大多数由办公性质的土地转移而来。这种小产权的房子,无法落户,孩子无法上学,社会福利无法同等优待,同时在一线城市还浪费了“处女贷”名额。

其次是交易税费问题。因为公寓的市场库存量巨大,如果和住宅一样享受社会资源,因总价低优势,住宅市场的购房需求一定会被大量分流。为了避免对住宅市场房价的冲击,所以地方无论是现在还是未来,对公寓只能强行限制。

什么意思?就是提高税费交易,让公寓很难套现。这样既通过公寓完成了土地买卖任务,又保护了当地的房价不被公寓价格拉低。

最后是居住问题,公寓虽然总价低,小户型。但却不是符合家庭单位最好的居住形式。一般商住公寓,绿化低容积率高,一梯N户极为拥挤;不通燃气商水商电,居住成本高;而且物业商管一般,很多街边小店鱼龙混杂,嘈杂不堪影响居住体验。

这便是商住公寓的三大原罪。

想要购买商住的一定要擦亮眼睛,在过去的2019年,商住公寓销量很差,很多开发商为了售盘,承诺购房者可以落户上学。最后难以兑现,被诉诸公堂的案例并不少。

当然能买的公寓也有。例如租金回报率极高的和70年大产权、民水民电、可落户上学的高级公寓品种。当然这两种产品在2020年基本绝迹了,更多的是深坑。


2
街边商铺

过去有句老话,叫做“一铺养三代”,意思是买一个商铺,无论是自己做生意还是租出去,赚来的收益可以养上下三代人。

过去家里有铺子的算是有钱人了,是那种走在路上可以咧着嘴,踢飞腿的选手。

而现在这句话却截然相反,叫做“三代养一铺”。为什么?

我给总结一句话叫做“商铺价值的坠落,源于时代的更替。”

首先是城镇化建设的饱和化。原来商铺赚钱是因为城市商业开发不发达,一个城市能叫上商业购物街的就那么几条,商铺是稀缺品。

而现在,18线城市的商业街和购房中心都矗立了起来,集中商业效应分流购物需求,大型商场周边的商铺瞬间成了“灯下黑”。

其次是互联网电商替代了商铺功能。因为手机互联网时代的繁荣,打开了线上获客渠道,那么商铺作为街头曝光吸引客流的功能就削弱了。

这些年,你会发现衣服大家都从商场或者淘宝买了,很多美容美甲店、小酒吧、发廊、瑜伽健身店等等服务场所,纷纷从街边商铺转移到了价格更为低廉的公寓或住宅中。

这对商铺价值的冲击是巨大的。很多人说,我家小区门口的商铺每天人很多啊,也不应该投资吗?

这还得考虑交易问题。

商铺的交易税费差不多占整体房价的20%~30%,比商住公寓还离谱。基本上吞噬了商铺增值所带来的收益,想出手很困难,只适合赚租子。

赚租子的话,合格的商铺必须有7%~8%以上的回报率,并且每个月的租金能够覆盖掉50%首付所需要的每月贷款,这样的商铺才有投资价值。

现在这样的投资标的极少,需要花时间和走关系去挖掘。

然而很多人根本不懂行情。这几年尤其是三四线城市的商铺市场非常火热,大都是县城土豪成群结队去附近的城市购买新盘商铺。最后因为周边社区长期不见人口,自己的商铺花了钱装修租不出价格,财富被割地干干净净。

3
养老海景房

“面朝大海,春暖花开”。

这句话作为文艺青年向往梦想生活的艺术表达还算唯美,但对于现实海景房居住形式来说,不切实际。

很多人,尤其是老年人信了“海边养老”这个邪,纷纷解囊将一辈子的积蓄抛洒在海边,等待日出,享受静刻的美好。中介一忽悠,儿女也被迫跟着在海边置业,不然就是不孝顺。

俗不知,我国95%的养老海景房都是深坑。

首先是居住配套跟不上。这点尤其表现在北方的山景房和海景房。夏天还好,一到冬天,天气寒冷,小区供暖有限,养老盘沦为空城,周边连个买菜吃饭的地方都没有,更别说医疗条件。

医疗对养老是硬性条件,一般沿海地区的景区医疗配套是很差的。如果出现什么疾病,只能送到周边的县城或小城市,再加上如果交通条件不好,一来二去,老人可能就被折腾剩半条命了。这不是危言耸听,前段时间就接到过一个维权事件。

购房者小李给父母买了一套海景房,开发商承诺半个小时到城中心医院。结果母亲在海景房养老期间,突遇心肌梗塞,全家人忙着送医院,道路颠簸了一个小时才到,结果酿成了悲剧。

如果你说,我又不是常年呆在海边,平时我把它租出去赚钱不就可以了吗。

租不租得出去暂且不谈,海景房因为终年受海风、潮湿、暴晒影响,寿命本身比正常住宅短,家中电器迅速老化,如果一年不来几次的话,家里被子、枕头发霉是常事儿。维护成本是很高的。而且山高远,资产托管对租赁中介的要求非常高,这也很难去评定。

再者海景房现在开发量巨大,二手流动性非常弱,想转手并不容易。凡是想投资海景房的基本都在往新盘里面冲。

当然海景房也有可以投资的标的。首先上文所述所有条件都要满足,终年宜居的气候、成熟的商业、医疗、交通配套,缺一不可,对了,还要有超强的物业水平。

首先你得能找到它。

4
超级老破小

“买城中老破小,还是买郊区远新大?”

这个问题是平日里咨询最多的问题。我的回答是,你首先要知道什么叫做老破小。

按照正常情况来讲,房子会随着时间折旧。时间越长,房子的价值越低,如果超过50年,房子可能就是一文不值。但事实上,很多老房子的卖的价格要高于新房。

这就是房子背后的土地价值。

城中心的老破小所在的土地价值远比房子的建筑价值贵,在这里你可以享受到周边的公共设施配套和社会福利待遇。但前提是这个中心区永远不会变。

纵观楼市二十多年,只有四大一线城市和几个强二线城市的中心城区没有迁移,其他城市的中心城区大都发生了转移。

例如郑州的市中心发生过3次迁移,合肥发生了2次。数据显示,全国333个地级市中,至少有300个城市的中心老城区以悲剧结尾。

所以买老破小首要去判断这个老城区是否未来会发生迁移。其次在投资属性上,最大的价值点在于学区。

如果不是学区房,未来的增值空间会很小。而且随着城市版图的扩大,学区划片政策的普及,老破小的命运很可能出现大量分化。

最后要注意一点是老破小的房龄。

一般银行会用50年减去房龄作为信贷的规则。如果你的房子太老,会影响下家的购房成本,逐而影响流动性。

现在大部分三四线的老破小就出现了无人接盘的窘境,大家一定要引以为戒。如果买二手的话,10年房龄的次新房是最佳的选择。
5
法拍房

“1套房只需要1块钱”。

这句话是去年双11杭州某学区房的起拍价,一时引来10多万人围观。当然最后房子以609.5万元被人抢走,加上10万多元的佣金和平台费,实际上和周边的正常住宅价相差无几。

房子这东西,我一直坚信一文价钱一文货。远低于市场价的房子不是没有,是百年一遇,否则就是带点儿问题的法拍房。风险你无法控制。

法拍房的第一个风险就是产权、抵押、物业情况你查不到。你不知道自己买了一套什么房。对了还有实际居住问题。

去年有一个粉丝跟我抱怨。说拿下一套法拍房,当拿着钥匙迫不及待地打开家门时,看到床上卧着一位老人,四目相对,尤为尴尬。

最后得知这位老人是房主的老母亲,年老体残说话还咄咄逼人,举着扫帚就把这位粉丝赶出去了。最后粉丝去法院投诉,打110,均无效,因为老人钉子户根本请不出去。

其次是税费。法院不会考虑房子的税费问题,他考虑的是如何将这套房以最高价拍出,给原告做赔偿。所以税费直接承担人就是法拍购房者。

法拍房最恐怖的是土地增值税。如果你不幸拍得一套公司房,这套房子买的时候100万,拍的时候因为市场行情增值了,是500万,那你缴纳的税费就是(500-100)X60%=240万的差额税费。

然后是关于办证,拍卖成功后,法院就给你一个裁定书和确认书,其他不考虑。至于资料齐不齐全,还要看原房主配不配合,光是这些就能跑断腿。所以敢在法拍房里淘金的,这人能力非权既贵。

至于那些特别想捡漏买法拍房的,低于正常市场价20%的法拍房可以考虑,前提是你关系最够硬,不嫌麻烦,最好还要带个面相狰狞的老铁。

6
限价精装房

如果你经历过装修,一定会认为装修是一件很痛苦的事情。尤其是自己住的话,每个物件都想追求性价比,又要请人画图纸做设计,又要提防工人偷懒,几个月下来少几层皮。

所以这就是大多数人喜欢精装修房的原因。

但是很赤裸地告诉你,目前市场上90%的精装房都是不达标,存在质量问题的。这也就是近两年来,房屋质量维权频繁爆发的原因。

一方面是质量太差。开发商限价,利润本来就不高,明面上说精装修4000元一平方,实际上成本也就7-800元一平方。很多开发商都是用精装修利润去弥补房子被限价的部分。

交房时,你也不知道你房子精装修到底花了多少钱,你也不能把地砖翻起来拿去检验。

市场上爆发过维权的楼盘是真的质量差,甚至连表面活儿都做不齐全。这种开发商一旦出现问题,同城区域的所有楼盘你心里基本可以拉黑名单了。

其次是装修流程和风格。房子从想象到成形,起码要经过土建总包、装修总包、材料供应商和设计单位四个维度。目前市场上能把4维度驾驭地炉火纯青的开发商屈指可数。只要一个环节出现问题,后来的善后工作基本都要靠你自己完成。

其次是风格。开发商做精装修尤其是廉价精装修,都是批量操作。这一个小区内的所有房子装修风格都一个样,能还原到样板间的80%已经是奇迹了。

大部分都是买家秀和卖家秀,这时候如果你发现质量问题,或者风格不喜欢,再去改装所耗费的资金要远大于你买毛坯房,直接装的价格。

所以如果买限价房的话,最好选择毛坯房。当然如果品质较高,价格到位的商品房,精装修明显是占优的,可以入手。

最后再说一次,在利润面前,永远不要考验开发商的责任心。多花点儿时间去研究装修,就能省下几十万的费用,不要为了图省事把钱都让人家宰割了。

7
乡村别野

最近很多粉丝咨询我,郊区的别墅有没有投资价值。细一打听地段和开发商,基本都回绝了。

别墅这个东西本来是富人的代名词,但近几年逐渐平民化,价格甚至比市内刚需房都低好几个层次,由此逐渐吸引了大量的伪中产入坑。

但大多都是买了房,被套牢,烂尾的也不在少数。

因为别墅的价值在于强规划和强配套,成形特别难。因为别墅区住的人群收入较高,自然对生活品质的要求也高,周边配套应该有类似于高尔夫球场、马场、国际教育机构等象征性配套,其次交通要好,去市中心或者机场基本都要在30~60分钟内通达。

这些硬性配件需要地方的大力支持和规划的,而且需要资金雄厚的大型开发商配合开发。在我国,只有20%的城市拥有这种条件,其他城市都不具备。

事实上这几年地产红利期,地方对郊区是没有什么规划的,开发商随便拍地随便盖。开发商选一个风景还不错的郊区就开始做别墅,周边什么配套都没有,这种只能叫“乡村别野”。

流动性基本为0,因为交易税费要比非普通住房高,懂行的人自然不会二手,入坑也是选新房。

8
不利因素房

如果你去售楼处买房,一定一定要关注一个东西,叫做不利因素公示牌。

不利因素公示牌是住建委强行要求执行的。

但落到实处,有的售楼处可能会摆在最显眼的地方,有的则是藏在犄角旮旯里,让你找不到。犄角旮旯里藏着,你问售楼处小姐还没好话的,大概率说明这个盘有问题。

不利因素主要有殡仪馆、垃圾场焚烧厂、化学工厂、污水处理厂、高压电等。

前段时间一个粉丝咨询我维权说是2017年跟着朋友买了一套房,没有查到不利因素。等住进去的时候,才发现项目500米外有一个大型垃圾焚烧厂,一到下雨一股腐败气息就隔空飘了过来。最后只能闭户开空气净化器。极为闹心。

殡仪馆不用多说,老百姓讲究,出门不遇白,万事皆顺当。如果回家不时看到殡仪车,车来车往,一天的好心情都没了。

所以不利因素严重的地段对房子的升值潜力影响很大,影响流动性。尤其对于楼盘较多的城市,购房者选择空间大,对不利因素更为关注,价格很难跑过市场平均。

9
最佳投资房

写到这里,很多人肯定要问,子木这不能买,那不能买,到底什么房子才是投资最佳的品类?

很简单,不要去关注那些花里胡哨的东西,回归本质,去寻找大家都爱买的房子,就是所谓的“硬通货”。

硬通货房子一定要非常刚需,例如在交通便利、周边配套成熟(或未来成熟)的地段上,户型在80-120平米之内,两室一厅或者三室一厅均可。如果资金条件达不到,可以选择性牺牲面积这些因素。其次在供需失衡的城市,例如一线和强二线城市,改善型地段房也是非常好的投资标的。

除此之外,价值层层递减。

如果你没有能力去挑选一套上好的房子,起码也要学会去避开所有让你悔不当初的深坑。这个年代,不亏就是赚,这个道理大家一定要明白。

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不能只贪图便宜,房子危险了
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