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时代变迁的投资逻辑

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6605 241 赛格100 Lv.6 发表于 · 2020-1-19 09:11 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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时代变迁的投资逻辑

  看到这个时代发展的人,往往较容易享受到时代变迁带来的投资红利,从中国70年的发展历程来看,不能再主要依靠劳动力增长和大规模投资拉动经济增长,科技进步将是未来经济增长的主要引擎,而科技相关的产业链布局也成为一条确定性较高的投资主线。1月16日,首批公募基金2019年四季报出炉,从基金经理观点和重仓股变动情况看,科技创新依然是基金最关注的布局主线,我们要跟上时代发展的步伐,做好投资!
富神贵仙
Lv.5
发表于 2020-1-19 18:39 复制 查看全部楼层
,从业者也要更为理性,“要认识到,长租公寓并非只涨不跌的行业。”,讲的对
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:52 复制 查看全部楼层
  基于此,胡振寅指出,严重供不应求、普通白领公寓开业就能赚钱的时代已过去了,但市场中仍然有很多租房需求尚待满足。
  随着供需关系发生变化,在罗意看来,长租公寓企业要做差异化产品,提高自己的运营、获客能力。与此同时,经历了2019年后,从业者也要更为理性,“要认识到,长租公寓并非只涨不跌的行业。”
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:51 复制 查看全部楼层
 “一增一降之间,当前时点下,在青年白领长租公寓业态中,过去几年供不应求的状态确实发生了改变。”胡振寅表示。
  不过,胡振寅同时指出,住房租赁从来不是总量供不应求,而是供求错配,包括区域和产品形态的错配。具体而言,青年白领公寓在核心地段和非核心的部分办公商圈依然供不应求,个性化又有性价比的白领公寓,也依然没有被很好地满足;同时,品质蓝领公寓、中高端公寓、家庭式公寓也都存在供求错配。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:51 复制 查看全部楼层
 在赋能资本创始人胡振寅看来,供应方面确实在增加,“从2017年以来,行业内企业大多加速扩张,行业外很多个人和机构亦加入这一行业,其中不乏盲目跟风者,从而导致2017至2018年期间供应量的集中增加”。与此同时,需求端方面,则面临了收缩和分流。胡振寅指出,行业内目前重点面向的是白领人群,不过,在二线城市抢人大战背景下,白领人群出现一定的分流。而且随着部分白领收入的下降,导致他们为降低房租支出,而选择低一档次的住房或偏远住房。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:51 复制 查看全部楼层
 而对于北京市住房租赁市场而言,赵庆祥指出,随着集体土地上租赁住房形成供给,以及机构化程度的提高,租赁住房供应量也在不断增加。而需求方面,随着“疏解整治促提升”工作的深入,客观上住房租赁需求会减少。不过,供需紧张关系缓解后,租赁住房整体品质会得以提升。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:50 复制 查看全部楼层
 精细化差异化运营成趋势
  还有一个值得关注的问题在于,相比前两年,目前长租行业的供需关系是否发生了变化?对此,赵庆祥表示,随着住房存量的不断增加,长期来看,租赁住房的供应量一定会持续增加。而反观人口数量,除了少数人口净流入城市之外,多数地方的人口都在减少。因此,从总量上来说,住房一定会供过于求。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:50 复制 查看全部楼层
 事实上,纵观2019年,在经历了非理性的繁荣阶段之后,市场对前期盲目追求扩张速度和规模,导致物业资源利用低效、产品良莠不齐以及资产估值泡沫化的现象给予了纠偏。与此同时,2019年,针对完善长租公寓市场监管的政策亦不断出台,对公寓物业的合法性、合规性都提出了更高的要求,行业正向着更理性的方向纵深发展。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:49 复制 查看全部楼层
 空置率近期有所提高,在地新引力租赁研究组相关人士看来,原因有两方面,一方面在于,每年11月至次年1月为租房淡季,“返乡潮”导致不少租客退租,这属行业正常现象。除此之外,一些长租公寓从业者,因自身运营不善及行业信心不足,导致空置率上升,进而退出长租公寓行业。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:49 复制 查看全部楼层
 实际上,空置率是租赁企业运营的一大关键指标。据赵庆祥介绍,通常而言,集中式公寓的空置率应尽量在5%以下,分散式公寓应尽量控制在10%以下。如果高于这一标准,租赁企业盈利压力就会加大。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:49 复制 查看全部楼层
 分散公寓空置率应在10%以下
  值得注意的是,在目前市场环境下,虽然一些长租公寓选择与房东协商调价,但仍面临不少空置现象。
  罗意指出了目前行业存在的一大现状:在杭州、深圳等城市,一些长租公寓企业存在较严重的空置现象,从而导致一些长租公寓从业者的离场。赵庆祥认同这一说法,他明确表示,“存在企业空置率较高的现象。”
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:49 复制 查看全部楼层
 租金水平主要由供求关系决定,升、降是正常市场现象。基于此,在赵庆祥看来,“如果说前几年住房租赁行业存在‘虚火’,那近期租金下调、企业整合是去‘虚火’,有利于住房租赁市场长期、健康、稳定发展。”
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:48 复制 查看全部楼层
 实际上,此前部分企业为快速规模扩张,争抢优质房源而不计成本,导致拿房成本高企。不过,在租金价格稳中有降的市场行情下,企业盈利空间受到挤压,为维持企业运营,企业不得不降低房东租金成本。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:47 复制 查看全部楼层
 之所以会出现降房租的现象,在贝壳研究院资深租赁市场分析师黄卉看来,是此前一些长租公寓企业“高收低出”的模式导致。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:47 复制 查看全部楼层
  实际上,近几个月,不少城市的住房租赁市场一直延续降温趋势,成交量价持续下探。贝壳研究院的数据显示,2019年全年范围看,全国重点18城全年平均租金水平有所下跌,同比下降13.21%。重点18城中,成交房源涨价的套数占总套数的比例为6.09%,同比下降5%;降价的套数占总套数的比例为24.15%,同比增长18.3%。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:47 复制 查看全部楼层
  记者多方了解到,一些长租公寓机构、租赁平台确实出现因调整优化个别房源合同,而与业主沟通协商的情况。原因之一在于,之前收房时的评估价较高,现在系统根据当前市场情况综合评估做出调整。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:47 复制 查看全部楼层
  多家长租公寓租金已现下调
  “目前根据会员单位反映,受租赁客户减少、租赁住房增加、传统租赁淡季等因素影响,租金确实在下降。”在接受某机构记者采访时,北京房地产中介协会秘书长赵庆祥表示。
  地新引力租赁研究组相关负责人也表示,目前市场的确存在降租情况,“很多分散式公寓为争夺规模,在早期抬高了收房价格,以至于高位拿房。目前市场热度下降,为保障正常运营与收益,不少机构会选择与业主重新沟通,再次商定租金价格。”
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:46 复制 查看全部楼层
  “一些企业是通过跟业主交流,通过摆事实、讲道理、讲成本、看财报等方式来降租。甚至2019年,有的企业专门还成立了谈降租团队。”罗意如此表示。那么,目前是否普遍存在降租现象?长租公寓空置率情况如何?经过2019年后,长租公寓行业的经营逻辑是否发生了变化?
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:46 复制 查看全部楼层
 2019年,长租公寓爆雷不断。2020年,长租公寓则又出现了新景象。
  “不仅分散式公寓,集中式公寓也在谈降租,租金下行是不争的事实。”近日,在房东东举办的一场北京长租公寓考察交流活动上,乐乎公寓CEO罗意指出了目前行业面临的一大普遍现象。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 17:46 复制 查看全部楼层
租售同权:长租公寓调价去“虚火” 多家长租公寓租金已现下调
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:48 复制 查看全部楼层
 1月7日,贵州省卫健委发布《关于印发贵州省贯彻落实国务院深化医药卫生体制改革领导小组近期重点工作的工作方案的通知》,明确2020年,各地要按照国家制定的高值医用耗材重点治理清单和有关工作要求,加大耗材使用治理力度。
  1月8日,甘肃省医保局官网发布《甘肃省治理高值医用耗材改革实施方案》,在重点任务分工中指出要根据国家政策适时完成重点治理清单。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:48 复制 查看全部楼层
 此后,甘肃、河北、贵州先后下发文件,明确2020年公立医院必须建立高值耗材治理名单制度。
  1月6日,江苏省卫健委发布《关于加强医疗机构医用耗材分级管理的通知》,通知不仅要求各级各类医疗机构对本机构医用耗材使用情况进行梳理,制定医用耗材分级管理目录,一年一次动态调整;还要建立分级管理制度,对医用耗材使用实行授权管理,使用医用耗材必须获得相应的资质。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:45 复制 查看全部楼层
 该通知明确要求医疗机构要对重点监控高值医用耗材临床使用安全性、有效性和经济性进行监测、分析和评价。
  同时,要以重点监控目录内的高值医用耗材为工作重点,每季度对高值医用耗材临床使用进行院内点评和综合评价,评价结果作为医疗机构动态调整供应目录的依据,对存在不合理使用的品种可以采取停用、重新遴选准入等干预措施。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:44 复制 查看全部楼层
 2019年12月20日,河南省卫健委发布《关于公布全省医疗机构高值医用耗材重点治理清单的通知》,公布了必须重点治理的50种高值耗材,涉及血管介入、骨科耗材、起搏器等八大类,涉及使用科室和临床应用非常广泛。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:44 复制 查看全部楼层
 多地清理高值耗材
  本次国家卫健委在发布清单的同时,要求各省级卫生健康行政部门在清单基础上,根据各地实际,适当增加品种,形成省级清单,并指导辖区内医疗机构制定医疗机构清单。
  记者梳理发现,不少地方已经在治理高值耗材价格虚高、过度使用等问题。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:43 复制 查看全部楼层
 另外,我国骨科植入类市场规模由2013年的117亿元增长至2018年的 258 亿元,年复合增长率为17.14%,已成为世界第二大骨科植入物市场。未来随着中国老年骨病如骨质疏松、椎间盘突出、股骨颈骨折等的发病率持续上升,再加上人们对健康需求的增长和支付能力的提高,国内骨科植入市场增速将远高于全球,未来5年有望继续保持约15%的年复合增速。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:42 复制 查看全部楼层
 有数据显示,2018年国内心脑血管介入类耗材市场规模高达535.9亿元。在老龄化日趋严重的情况下,心脑血管介入产品需求将持续攀升,近年来市场规模增长率都在18%以上。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:42 复制 查看全部楼层
 记者梳理发现,这次清单中有不少血管介入类产品,还有骨科类耗材。事实上,长期以来,滥用心脏支架、骨科耗材价格居高难下的现象一直为人所诟病,这些领域也成为增加群众医疗负担、浪费医保基金的重点领域。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:42 复制 查看全部楼层
 “高值耗材范围非常广,品类不像药品,现在也没有非常系统的分类。按照文件要求,我们正在研究选出一些临床应用量比较大,同时价格又非常高,占用资源比较多的品类作为这次专项整治的重点,明确了重点,我们的工作就可以很好落地。”她说。
赛格100
Lv.6
发表于 2020-1-19 16:42 复制 查看全部楼层
 清单包括多种骨科类耗材
  《方案》指出,高值医用耗材是指直接作用于人体、对安全性有严格要求、临床使用量大、价格相对较高、群众费用负担重的医用耗材。
  国家卫健委医政医管局负责人焦雅辉此前在国新办发布会上表示,为确保《方案》落地生效,卫健委有四方面的职责,第一点就是要牵头确定这次高值医用耗材专项整治的范围。
闻风可相阅
Lv.4
发表于 2020-1-19 15:01 复制 查看全部楼层
谢谢信息分享,辛苦了!!!
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