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城市更新TOP1房企,有什么“独门武功”?

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376 2 波段之星 Lv.2 发表于 · 2020-4-7 20:09 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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今年3月31日,佳兆业集团控股有限公司(1638.HK,简称“佳兆业”)举行了2019年业绩发布会。业绩方面,佳兆业稳扎稳打,取得了该公司有史以来的最好成绩。


销售额创新高,毛利润高增长


在房地产行业步入调整期的大背景下,企业想要穿越周期,盈利性、稳定性、成长性非常重要。在复杂多变的市场及多元的竞争格局中,佳兆业聚焦国家宏观战略政策支撑,布局全国,深耕粤港澳大湾区。2019年合约销售金额持续高速增长,相比2018年增长25.8%,达到881.2亿元,超额完成全年目标,距千亿销售金额仅“一步之遥”。在政策趋严,房地产行业步入调整期的大背景下,佳兆业能交出这样一份成绩单,实属不易。这一次佳兆业重回房企销售前30强,从侧面体现出企业的销售能力和运营能力在不断提升。

存量市场,现金为王,利润是房企的里子,是根本。佳兆业利润方面也可圈可点,2019年佳兆业实现总营收480.22亿人民币,同比增加约24.1%。2019年毛利润138.3亿元,同比增加24.3%,盈利能力大幅提升。2019年归母净利润45.94亿元,同比增加67.1%,净利润属于同规模房企中较高水平。

高盈利背后,一方面是因为佳兆业拥有大量低成本的优质土地储备。2019年,佳兆业以旧改、招拍挂、收并购的方式共获得30个项目。新增土储权益建筑面积约412万平方米,但新增项目平均土地成本仅为6609元每平米,拥有巨大的成本优势,为公司未来的业绩提升奠定了可靠保障。


截至2019年底,佳兆业账面现金及银行存款余额369.78亿元,较2018年增加61.3%,资金流动性明显改善,现金增幅处于行业较高水平。不仅是2019年,从图中可以看出,佳兆业营收从2015年开始一直处于稳步增长状态,经营稳健,而且杠杆水平持续快速下降。

净负债率,连续4年下降



在销售和利润增长的同时,佳兆业还在不断致力于持续优化财务结构,积极响应国家去杠杆的号召,增强财务“稳定性”。净负债率则从2017年开始就一路大幅下降,其中2019年佳兆业的净负债率同比下降92个百分点。债务少了,安全边际有了较大提高。可以说佳兆业管理层过去3年去杠杆去得很成功。面对充满挑战的2020年,佳兆业还制定了稳增长、调结构、降负债、谋新篇的发展战略。顺应了市场后半场,稳健发展的大趋势,可见,佳兆业的经营已经到了成熟稳定的状态。

在笔者看来,佳兆业在2019年的业绩之所以能实现高速增长,财务结构大幅优化,在众多房企中脱颖而出。战略方向正确,把握住了粤港澳大湾区的发展红利是重要原因。2019年2月,粤港澳大湾区利好落地,8月迎来社会主义先行示范区这一特大利好。佳兆业赶上了政策红利,顺势而为,发展自然顺风顺水。

旧改之王,领跑行业


对于大部分房企而言,通过公开市场招拍挂是主要方式。但是拍卖获得土地,价格往往较高。旧改项目虽开发周期更长,但可以帮助企业有效地控制土地成本,风险相对较小。

拥有深厚旧改基因的佳兆业,是国内最早布局城市更新业务的房企之一,拥有先发优势,被称为“旧改之王”。佳兆业在城市更新与产业转型方面的积累多年,拥有核心优势。

2019业绩显示,在旧改方面,佳兆业旧改土地储备占地面积同比增长33%,占地面积接近4000万平方米。2019年,佳兆业不仅成功转化了上海迄今最大的城中村旧改项目,还成功收购了香港港岛区旧改项目。

扩大了在粤港澳大湾区的发展版图,加速了旧改模式向全国输出的速度。


目前佳兆业已经战略布局北京、上海、广州、深圳等10余个城市,成功打造了超过20个城市更新标杆项目。未来还将大力发展长三角地区的城市更新项目,佳兆业管理层表示:未来集团将继续发挥城市更新领跑优势,推动项目的快速转化。

预计2020年,集团将有6个旧改项目计划供地,货值约460亿元。未来3-5年预计将转化19个位于深圳、广州、东莞的旧改项目,可提供货值约4700亿元。可以预见,佳兆业的高质量增长周期才刚刚开始,未来拥有巨大的发展潜力。这些项目的转化,将使令佳兆业实现旧改在深圳广州、东莞各行政区的全面落地,为未来佳兆业业绩的稳定增长提供强力支撑。

硬核旧改团队,领先同行


在房地产市场进入存量时代的大背景下,城市更新领域被房地产企业视为新的业绩增长点。而旧改项目在所有房地产开发项目中,利润率几乎是最高的。但在过去几年行业快速发展的阶段,很少有开发商愿意大量投入其中,根本原因就是其开发周期过长,周转速度相对于传统招拍挂项目要慢很多,对于现金流的要求非常高,容易使企业陷入高负债和高成本的困境。

但是对于充满经验的佳兆业来说,已经驾轻就熟,游刃有余。不仅没有陷入高负债反而实现了高额利润,建立了市场准入壁垒,强化了自己独有的核心竞争力,为未来的发展前景筑起了强大“护城河”。佳兆业自成功运营第一个旧改项目——深圳佳兆业·桂芳园以来,通过32个高质量的旧改项目和近1300万平方米的已转化面积,实现了收入稳步增长。

经过20年的发展,佳兆业已经构建、培养、打造了一支实力过硬的“城市更新”团队,拥有旧改的“独门武功”。在旧改领域已经形成了一套包括规划设计、商务谈判、合作模式、拆迁回迁、开发建设和运营服务等方面的成熟运作模式,拥有近600名精通规划设计、法律法规和商业谈判等专业的旧改人才。专业能力硬核,屡获第一。


佳兆业在2019年获得了“2019中国房地产城市更新领先品牌第一名”这一殊荣。同时佳兆业还凭借在城市更新领域的一骑绝尘,在市场竞争中领跑同行,跻身“2020中国房地产商业模式卓越榜”。多次获得权威机构的第一名大奖和旧改营收的亮眼业绩,是佳兆业旧改硬核实力的最好体现。

政策方面,红利不断,2019年9月份,广东省旧改政策的落地。今年3月13日,国家发展改革委还公开披露,将安排中央预算内投资专项资金支持22个省(区、市)开展老工业城市更新改造,共支持项目190余个,更是加速了佳兆业的发展。在政策春风的吹拂下,旧改迎来行业风口,对于擅长城市营运的佳兆业而言可谓是踏准了政策的节奏,赶上了东风。未来佳兆业还将复制旧改经验到长三角地区,助推冲击千亿目标。

深耕粤港澳大湾区 ,土储质优量多


2019年,对于佳兆业来说,是关键的一年。这一年,是佳兆业上市10周年。这一年,佳兆业也迎来了10年来最好的发展机遇。深耕粤港澳大湾区,专注深圳先行示范区的佳兆业,将获得时代发展的双重红利。

2017年,粤港澳大湾区城市群发展规划被上升为国家战略。2019 年 2 月 18 日,国务院印发了《粤港澳大湾区发展规划纲要》。据纲要规划,粤港澳大湾区是继美国纽约湾区、美国旧金山湾区、日本东京湾区之后,世界第四大湾区。但该区域的房价,目前相比欧美湾区,还比较低,拥有很大的增涨潜力。

经济发展方面,保险资金正加速向粤港澳大湾区布局。不断汇聚的财富力量将成为吸引国际资本、跨国企业和国际人才的最大动力。广东银保监局数据显示:截至2019年末,保险资金累计在广东投资余额达10028亿元,首次突破1万亿元大关,同比增长15.53%。

未来粤港澳大湾区经济更加发达了,土地价值自然水涨船高。受益的一定是土地上的住房拥有者以及当地的房企。而佳兆业是深圳本地房企,长期深耕粤港澳大湾区,拥有大量优质土地储备,是未来公司快速发展的可靠保证。

截至2019年底,佳兆业土地储备约 2700 万平方米,土地货值近5300亿元。其中粤港澳大湾区占整体土储的51%,土地货值的66%。也就是说,佳兆业是粤港澳大湾区地区土储最多的龙头房企,有望获得粤港澳大湾区巨大的发展红利,预计未来佳兆业达到1000亿的销售金额小目标只是时间问题,佳兆业未来或将迎来跨越式发展。

有着业内“旧改专家”之称的佳兆业,城市更新是其手中的王牌,堪称“王炸”。从城市更新的土地面积看, 2019年,尚未纳入土储的旧改占地面积高达近4000万平方米,同比增长33%,坐拥货值高达2.5万亿的旧改项目。从布局看,粤港澳大湾区旧改项目占比高达99%,重点分布于深圳、广州、中山等湾区核心城市。

在成本上佳兆业也有很大优势,以深圳举例,旧改项目的土地成本约为每平方米1.01万元,而深圳住宅均价在每平方米5万元以上。从以上数据可以看出,佳兆业在旧改和粤港澳大湾区的土储方面拥有核心竞争力,未来佳兆业的利润率是有保障的。因为土地是不可再生资源,短期内其它房企是很难超越的。

多元化发展,抢占产业发展制高点


房地产行业的发展趋势已经发生了改变,不再是以前耳熟能详的高周转,销售额和排名不再是最重要的指标。实现多元化的产品和服务,才能分散风险,可持续发展,立于不败之地。

为了企业未来更好的发展,佳兆业在深耕主业的同时,近几年来还进行多元化布局。公司业务涵盖文化体育、旅游产业、航海运输、足球俱乐部近 20 个产业部门。涉及范围广泛,在中国房地产业独树一帜。


为了实现“以产为先、以城兴产”的发展策略。佳兆业还和香港科大等一些科研机构深度合作,业务布局涵盖多元领域,拥抱科技创新转型升级,聚焦提升主业竞争力。实现技术、产业、资本的战略协同,构建科技创新全产业链、大连接、大运营、大产业的生态体系,打造佳兆业制胜未来的核心竞争力,成为公司未来重要的业绩增长点。

佳兆业创业已经有二十载,现在的佳兆业厚积薄发,经营稳健从容。利润佳、负债低,拥有良好的资金流动性,现金及其经营现金流量足以支付债务,拥有很高的安全边际。众多权威机构纷纷看好佳兆业的未来发展,给予信用评级。2019年,穆迪、标准普尔、惠誉3家知名国际评级机构授予佳兆业信贷稳定评级。第一上海证券、中达证券、国信证券(香港)等知名券商机构纷纷给予佳兆业“买入”评级。反映出权威机构和资本市场一致认同佳兆业的经营策略,并对佳兆业未来的发展充满信心。

2019年,地产行业市场从平衡到极化,竞争越来越激烈。众多房企业绩增速有所放缓,盈利下降。但佳兆业凭借着硬核的旧改实力和优质土储,深耕专注于粤港澳大湾区的发展,财务表现强劲,毛利维持高增长。这在已经进入存量市场的房地产行业里显得尤为突出,显现出在贴近肉搏的激烈市场竞争中拥有核心优势。加上在国家战略层面扶持推动的粤港澳大湾区,储备了面积最多的优质土地,未来佳兆业的业绩充满着确定性,值得期待。

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无声无息5
Lv.4
发表于 2020-4-7 21:26 复制 查看全部楼层
谢谢分享,投资愉快!理想因你更精彩!

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