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深圳网红盘扎堆入市,如何选择?

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789 14 沪深赢家 Lv.4 发表于 · 2020-6-3 23:49 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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来源: App,作者: 格隆汇,(https://55188.com/1333325987/150762208

最难抉择的局面出现了——有村民爆料称,沙井海岸城最早9月入市。

格隆汇楼市了解到,目前沙井海岸城尚未开放营销中心,9月才会开始有营销人员入场,预计9、10月开盘入市。而光明金融街已经正式开放营销中心,进场验资50万;华强城对外口径为6月、7月、8月随时准备开盘。


唯一的好消息是,沙井海岸城大概率将两期同批入市,总房源超过900套。

因为门槛低、升值空间大,沙井海岸城相当概率会成为比华润城更抢手的新盘。理智放弃还是赌一把手气?别急着做决定,我们不妨先弄清楚几个问题:

1、沙井海岸城最吸引你的到底是什么?

2、理性判断,你有多大几率摇到号并选到心仪的户型?

3、除了沙井海岸城,你还有哪些选择?

当潜力新盘扎堆入市,对于计划今年买房的人来说,选择比运气更重要。

1

沙井海岸城到底有多好?

跟你有多大关系?

虽然很多人张嘴就是买沙井海岸城稳赚数百万,但实际上,项目定价多少才算稳赚?5年后的天花板会在哪里?没有人说得清。

和其他新盘不太一样,沙井海岸城最大的卖点都在项目本身的规划里。买入海岸城,其实就是赌一个片区的未来。

对购房者来说,需要弄清楚的就三个问题:沙井海岸城的价值点、风险和中奖率。

(沙井海岸城项目航拍 未触及限飞区域)

1、亮点:眼下有配套,远期有涨幅

对购房者来说,沙井海岸城最大的亮点就是,你想要的配套,它都有。不仅有,还都很好。

从定位上来看,沙井海岸城的定位是深圳西部的标志综合体,最大卖点就是地铁口+海岸城+名校。

交通:深圳最快的11号线马鞍山站 直线距离不超过300米

商业:自带建面16万平商业(含地下2万平)+海岸城计划扩容近70万平

教育:九年一贯制名校 深圳外国语学校

这样配套在深圳虽然算不上顶级,但其他拥有相似条件的片区,房价都已经豪宅化。

同样在原关外起步,交通强势,通过“大型商圈+名校”实现大翻身,龙华红山就是一个典型的案例。


从价格上来说,龙华红山已经算是正儿八经的豪宅区。

在红山片区,同时享受红山6979+深高北校区利好的楼盘,二手挂牌价都超过11万元/平。


而就在五年前,2015年,这些楼盘的二手成交均价还在3、4万元/平。随着片区配套的逐渐完善,加上名校学区的推波助澜,成功实现3-4倍的增长。


反观海岸城,目前吹风价为5字头,装修费用另算。据村民透露,有回迁房打算按5万元+/平的价格出售,不含装修,会根据具体楼层朝向加价。(这个价格大家可以大致参考)

沙井海岸城作为深圳西部的标杆综合体,定价不能简单参照片区上一个新盘的价格,目前来看,加上装修费用,单价超过6万元/平也是意料之中。

毕竟,同片区内,距离地铁更远,无名校加持的次新房博林君瑞,二手挂牌价就达到了6.4万元/平。


按照两年交房+三年限售,五年后的沙井海岸城,虽然因为市场背景不同,无法跑出红山的涨幅,但是上升空间还是相当可观的。

但是,这一切都要建立在海岸城大范围的旧改能够顺利落地的情况下。

2、价值隐患:高密度小产权房拆不动,改不起

今年4月,宝安公布了海岸城的扩容草案,拟拆除面积近70万平。这意味着未来沙井将迎来翻天覆地的变化。


很多人对沙井的小产权房没有概念,但我们从前面海岸城周边的航拍视频可以看到,整个沙井海岸城周边是被小产权房层层包围的状态。

虽然 多次声明小产权房无转正机会,但市场依然在流通。而且,因为沙井海岸城的配套利好,周边的小产权房还迎来了一波涨幅。


这些连片的小产权房,外表已与商品房无异。密度高、产权复杂,很难算清楚中间还有多少更新的利润空间。

对于购房者来说,首先就要做好长期与小产权房共存的心理准备。即使有更新规划,光是沟通协商可能就要耗上数年,拖上十几年的案例在深圳也并不少见。


位于沙井海岸城北面的小产权房上城名邸,宛如一堵墙。

目前周边小产权房的价格在1-3万元/平,光是眼下,就拉低了片区整体的租金水平。

我们在判断沙井海岸城的远期价值时,一定不能忽视小产权房的重要影响,它可能直接制约着片区的价值天花板。

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明月501
Lv.5
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多谢楼主分享!祝投资愉快!

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南山_雪狼
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发表于 2020-6-4 06:47 复制 查看全部楼层
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飘逸116
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航天长空
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发表于 2020-6-4 06:07 复制 查看全部楼层
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南山_雪狼
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飘逸116
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飘逸116
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飘逸16
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飘逸16
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南山_雪狼
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南山_雪狼
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飘逸116
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