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开眼界了!某豪宅涨价后,月销量成了负值

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350 1 权霸 Lv.4 发表于 · 2020-6-30 12:48 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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5月23日,我写了一篇文章《青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势》。
这篇文章使用了1000多组数据,详细分析了疫情后中国楼市的走势问题。
巴拉巴拉接近上万字之后,青木我通过分析得出了一个结论,那就是除深圳外,中国楼市的总体大致走势是稳中带降。
大家安心买房即可,不必心慌抢购,也不必担心暴跌。
在这篇文章中,我给大家介绍了通过 网站查询楼盘网签信息来分析楼市走势的办法,还用武汉市的两个豪宅楼盘做了举例示范。
其中,我以“武汉融创壹号院”这个楼盘的销售数量做了一个范例,来解释如何查询 官方网站的楼盘表。
当然,举例的过程中,我也顺便对这个楼盘做了一个分析,认为他的房源滞销严重,3年前就宣称清盘了,但实际还有大量剩余,近3年的时间都没清理掉尾盘。
但5月25日,有人告诉我说武汉融创壹号院2期开盘了,备案价暴涨4200元/平米,创下了武汉市有史以来的最大单价涨幅。
前无古人,到目前为止也后无来者。
武汉新楼盘也掀起了涨价潮超60%楼盘选择了涨价。

然后整个武汉市都被本地楼盘涨价的新闻给刷屏了,这个涨了,那个涨了。
我当时就虚了,这是咋了,到底发生了什么事。
不是说坚决遏制房价上涨么。。。
60%以上的楼盘选择了涨价,这可不是一个小比例。
要么是他们都傻了,要么就是我分析错了。
这些楼盘的开发商有资金有背景有消息,他们肯定掌握了什么我不知道的秘密,不然他们怎么敢这么涨价。
于是我最近都在密切的关注武汉楼市,并试图查找开发商敢于涨价的背后真正原因。
要是真的要涨,我也搞一点投资一下,过几年再卖掉。
找了好久,我也没找到真正靠谱,能让我理解并接受的涨价逻辑。
限购没放开,限贷没放开,土地供应也没有缩水,也没有货币化棚改来创造需求。
怎么看,武汉楼市都没有涨价的理由,稳住目前的价格就很好了。
还没过几天,武汉楼市新闻的风格骤然一换,换成了下面这个样子。

什么叫市场经济,这就是市场经济。
涨价不涨价是你的自由,消费者买不买是我的自由。
刚涨价,楼盘就瞬间滞销。
开盘去化率不足10%的楼盘,比比皆是。
于是我瞬间就安心了,持续了几天的疑惑和焦虑没有了。
到了6月底,我抽了个空,又去查了下融创壹号院的销售情况。

不查不知道,一查吓一跳。
6月29日,武汉融创壹号院K2地块(一期)剩余房源数量85套,K1地块(二期)开盘一个多月销量为零。

你觉得离谱么?
不,还有更离谱的。
我在5月23日还对武汉融创壹号院的网签数量截了个图,当时一期剩余的房源数量只有83套。

当时我截这张图的时候没带时间,现在也没办法补了,不过这张图我在5月23日发布的文章《青木牌小数据告诉你,中国楼市的真实走势》里有贴过给大家看。
这两张图放在一起,泄露了一个秘密。
身为武昌区顶级豪宅的融创壹号院,在一个多月的时间里,二期销量为零,一期的销量为负2套。
没错,销量是负值,本来只有83套房源可售,现在是85套。
豪宅涨价之后,一个多月的销量成了负值,简直创造了楼市奇迹。
有人说网签数量有延迟,不一定能精确的代表实际销售数量。
这话我承认,十天半个月的延迟很正常,但你再有延迟,也不至于说一个多月了销量依然为零,甚至是负值吧。
你天天售罄售罄,我不相信 网站的公信力,难道会去相信你们销售的那张嘴?

要知道,后开的楼盘刚涨价那会,是最好卖的,会制造一个小高潮,因为民众都有买涨不买跌的心理,用涨价来刺激一波销量是常规操作。
涨价可以去库存嘛。
但如今,出现了涨价之后不仅一套都没卖掉,库存反而增加的尴尬局面。
如果是大环境不好,那滞销也可以理解。
但问题的关键是,武汉市的楼市总体平稳,5月销量甚至同比还略有上涨。
在大家卖房都没问题的前提下,一部分楼盘卖不掉房,那肯定是有原因的。
就说武汉融创壹号院这个楼盘吧,这个楼盘一期是在2017年9月左右开盘的,正是武汉楼市最狂热的时候。
武汉房价的绝对高点,是2017年10月。
这个开盘时间点,真的是巧到了极致。
壹号院开盘那会,武汉市执行了极其严厉的限价政策,不允许新盘卖高价,壹号院的毛坯备案售价其实才3.2万。
但武汉融创壹号院通过捆绑精装修,捆绑家电包的办法,绕开了限价令的制约,实际售价从3.2万提升到了4~5.5万元每平米。
这种行为给一年后的融创壹号院带来了大量的维权争议,但确实大幅提高了商品房的售价,给融创壹号院带去了很多的利润。
不过这也告诉了所有消费者一件事,武汉融创壹号院一期的售价是没有便宜可占的,是根据2017年9月武汉楼市的行情定出来的。
买了确实不亏,但绝对不是买入即赚。
如果武汉房价继续一路暴涨,那这么定价也没啥问题。
但问题的关键是,武汉市 对楼市的一系列降温政策,开始生效了。
自2017年10月开始,武汉市房价一路震荡下跌,稳中带降。
以武汉市橡树湾小区的二手房成交价作为举例,其单价的绝对峰值出现在2017年10月,约3.5万,而今天的成交价,大概在2.8万左右。

算了一下,今天的成交价相比绝对峰值,下跌了差不多20%。
如果以今天的房价为基准,那峰值价格要比现价贵25%。
而融创壹号院的房价,开在了2017年9月,约等于绝对峰值。
当初融创壹号院的房价,不便宜,但也不贵,基本等于市场价,所以销售了1200多套。
但两年之后,时代变了,这个房价已经变的很贵了,所以出现了零销量的惨剧。
正常来说,这种时候应该考虑降价促销了。
但融创壹号院走了另外一条路,那就是在近期武汉市 宣布解除备案价限制后,大幅涨价。
用涨价,来表达自家楼盘的投资潜力,用涨价,来刺激消费者慷慨解囊。
没想到,销量出现了负值。。。
不仅市场完全不认可这个价格,甚至连前期已付款的购房者都没能忽悠住,一个月内有至少2个人以上,以质量和装修等问题,完成了退房流程。
月销量负2的传奇成就,就此达成。
青木我真的是开眼界了,这个战绩突破了我的想象极限。
整个武汉的销量,现在都集中在了降价房源上。
大幅让利消费者的楼盘,取消捆绑家电包和精装包大幅降价的,让刚需们买得起的楼盘,火爆热销。
现在真的是冰火两重天。
在融创壹号院创造了月销量负2的神话时,武汉市依然出现了大量的日光盘,被哄抢一空。
楼市的整体销量,不降反升。
这些热销楼盘最大的特点,就是明显比周边楼盘便宜,开发商让利促销,换取现金流。
融创壹号院即便不降价,也比周边实际成交价贵了25%,如今又涨了11%,那就出现了高达36%以上的价差。
别人买入即赚,壹号院买入即亏。
融创壹号院的操盘手,把消费者当傻子了。
所以,一个多月过去了,二期的销量为零,一期的销量为负2。
你要知道,这么大一个售楼处,高达近千套房源的大型楼盘,哪怕什么都不干,一个月卖掉三五套房也是很正常的。
一个月卖5套,一年才卖60套,10年才卖600套。
现在倒好,5套都没卖出去,卖成了负2套。
不尊重消费者,不尊重市场规律,只想最大程度的从购房者身上盘剥利润,这就是下场。
而那些跟风涨价的武汉楼盘,不是一个两个,是一群,数量非常之多。
这些楼盘目前都很尴尬,去化率很低,但又不敢降价,如今只能被架在天上被火烤,进退两难。
开发商的融资成本基本在8~12%左右。
楼盘卖不掉,一年至少亏8%以上。
但他们宁愿亏利息,也不敢对消费者打92折,因为怕前期业主拉横幅闹事。
开盘的价格怎么定,极其重要,非常考验操盘者的水平,直接决定了楼盘的利润高低甚至是生死。
我本以为这些大型楼盘的操盘者都是精英中的精英,专家中的专家。
但从武汉市这一波的涨价潮来看,这根本就是一群看不清市场,只知道盲目按套路来的普通人。
每开一次楼盘,就要涨价一次。
为啥?
大家都是这么干的,我哪知道为啥,反正不管怎么样我都要涨价。
这次涨价楼盘大滞销,大规模给降价楼盘送钱的行为,让我明白了一个道理。
很多人只是因为命好,搭上了房地产大牛市的这波风口,靠疯狂加杠杆获得了天文数字的财富,并不是本身的战略眼光有多长远,多优秀。
风口在的时候,他们的一切操作都不会有错。
只要决策不错的太离谱,都会被风口给消化掉,然后赚的盆满钵满。
但是等风口一停,退潮之时,我们就知道谁在裸泳了。
市场是最精确的定价员,一切供求、政策、货币等因素,都会在市场价里体现出来。
在武汉五六月份整体热销的基础上,某些楼盘还卖的这么差,你们真的要自己反思下了。
无脑涨价的销售策略,已经被丢进了历史的垃圾堆里。
价格你随便定,但你的楼盘究竟值多少钱,我们心里和明镜一样。
你可以定超高的价格,我们也可以不买。
尊重市场,尊重购房者,别把消费者当傻帽。
最后再和大家重申一遍我上个月的判断,除深圳外,中国总体房价是稳中带降,刚需闭着眼买,投资者就暂时别出手了,等一等。
不同的城市有不同的走势,我是武汉人,所以我的主要精力是在研究武汉,但我把我研究的办法告诉你们了,上一篇小数据的,和这一篇,都有大段落笔墨是在说这个。
所以大家也不要追着我在后台问你们的城市房价走势怎么样,中国几千个城市,我哪知道那么多细节。
但你根据我研究楼市的办法,可以轻易推断出你们城市的走势。
如果你连这点学习能力都没有,那我建议你闭着眼买房就行了,这辈子当一个刚需挺好的,别考虑投资房产的事情了。
授人以鱼,不如授人以渔,学会方法才是最主要的。


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戒不掉的烟
Lv.3
发表于 2020-6-30 14:45 复制 查看全部楼层
授人以鱼,不如授人以渔,学会方法才是最主要的。

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