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重磅政策出炉,深圳的房价要凉了

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989 2 权霸 Lv.4 发表于 · 2020-10-13 01:09 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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深圳的房地产市场,迎来了重大政策。
未来深圳楼市的走势方向,被彻底确定。
10月11日,深圳市 获得了一项权利,除永久基本农田以外的普通农用地,如果想转为建设用地,深圳市可自行审批。

再简单的给你们解释下这个政策,就是深圳市的住宅土地供应要增加了,有很多土地可能会转变性质,变为住宅用地。
而住宅土地供应的增加后,自然会压制房价。
所以深圳的房价,要凉了。
但不是彻底凉,因为深圳真的没地了,哪怕给了腾挪的权利,深圳也挪不出多少地来。
这条新规对深圳的利好,远小于其他省份。
深圳很小,非常的小,全市总面积为1997平方公里,只相当于北京的1/8,上海的1/4,但人口却高达2200万。
如此之狭小的土地上,却有着基本生态控制红线,近一半的土地,被划给了生态,不允许利用。
剩下50%的土地,可以用来建设,但深圳市还有一道红线,就是30%的土地必须给工业用地,以非常低的地价卖出去,作为招商引资的工具和谈判筹码。
这两道红线,直接就拿走了80%的土地。
剩下20%的土地里,商业用地又拿走了大头,然后还要分给教育和医疗一部分,还有市政道路建设等,留给住宅的不到一半。
也就是说,最终留给住宅用地开发的,差不多只有总土地的10%。
哪怕维持50%的生态红线不变,深圳市也有一半的土地可以拿来做建设用地。
按国家规定,建设用地里的25~40%,应拿出来做住宅用地。
但深圳市目前的比例,是22.6%,低于国家的最底标准。
而国际上的平均值,是40%,哪怕是中国的平均值,也是33%。
用于住宅的土地太少,自然造成房地产市场的供不应求。
为什么这两年深圳房价暴涨,甚至超过了东京的房价?
而且,是在全国房价稳中带降的大背景下。
因为2017年,深圳市只供应了一块商品房地,不仅限售10年,上面还配建了大量的人才住房。
而在2018年,深圳市连一块住宅用地都没有供应。
与此同时,深圳市每年涌入50~60万新居民,供需极度失衡。
2019年的深圳房价,不涨那才算见鬼了。
但深圳市 和其他地方 不一样的情况是,没有从房价上涨中拿到任何好处。
无地可卖,又不能收房产税,房价上涨除了给 造成麻烦外,有什么用?
其实这几年,深圳并不是完全没有地,通过不惜成本的填海造陆,深圳市还是倒腾出了一点地的。
但这些地,统统都被拿去发展工业和商业了,留给住宅的用地,非常少。
在住宅用地接近零供应的同时,深圳市的商业用地多到过剩,写字楼严重供大于求。
2019年,深圳房价开始了腾飞之旅,与此同时,深圳写字楼空置率创下新高,大量的写字楼空置。
租金一跌再跌,而且还租不出去。
这说明深圳市的工商业用地和住宅用地的配比,出现了严重的失衡,住宅供应太少,工商业供应太多。
为什么深圳市在土地储备不足的情况下,还把那么多土地拿来做工业用地和商业用地,供应量甚至大到写字楼空置率飙升?
因为深圳想保产业。
前两年,华为离开了深圳,搬到了东莞。
搬走的唯一原因,是因为东莞有地,可以提供给华为做产业园。
华为搬走,绝不是因为房价过高。
乳山的房价2000/平,鹤岗的房子2万一套,也没见有人愿意去啊。
大家从不关心房价高还是低,只关心房产增值速度。
而房产增值,是讲基数的。
你的一套房,和深圳的一套房,那是两码事。
在房价都翻倍的基础上,你的房增值的钱,只是华为员工的零头,哪怕他只是在深圳郊区买了一个上车房。
注意了,大家从不关心房价高还是低,只关心房产增值速度。
很多工资远远不如华为的公司,都留在了深圳,所以华为走还是留,和房价一毛钱关系都没有。
华为离开的真正原因,是深圳拿不出华为需要的土地,限制了华为的发展。
为了不让更多的小华为离开,深圳开始疯狂的供应各种工商业用地。
然后,就导致了2019年的那一幕。
写字楼大面积过剩,房价一飞冲天。
所以深圳目前存在两个问题。
土地供应的绝对值不足,这个确实是客观存在的。
但土地供应的结构方面,确实也不够合理。
这次国务院授权给深圳市 ,让深圳自行审批土地,可以避开漫长的土地审批流程,用最快的速度供应新的住宅用地,从而压制深圳的房价。
条件已经宽松到了,甚至允许深圳市变更工业用地的属性。
文件中的原话是这么说的:


“支持盘活利用存量工业用地,探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。”

这话,已经说的很明白了。
深圳市确实已经拿不出地了,所有的地都用光了,但存量的工业用地还有不少,拿出一部分地变个属性,可以直接当住宅用地。
审批权给你了,政策也给你了,自己看着办。
7月15日,深圳市大规模限购限贷,极大的压制了需求。

但总是压需求,不增加供给也不行。

于是今天,深圳市打开了土地供给的水龙头,从根源上压灭了房价上涨的虚火。
短期,深圳房价肯定是承压了,这个消息对炒房客来说是大利空。
但这种腾挪之术,只是拆东墙补西墙,挪走的土地多了,工商业用地供应马上就会从过剩变成紧缺。
而且随着人口的不断涌入,对建设用地的需求也在不断增长。
新的人口,需要更多的住宅用地,更多的工业用地,更多的商业用地,还需要更多的医院、学校和公共道路。
这一切,都需要土地来承载。
所以从长期来看,深圳的土地是绝对不够用的,无论怎么腾挪都没有用,那只能短期解决问题。
但短期解决问题就足够了。
中央授权给深圳市 土地审批权这件事,不单纯的只是腾挪点土地,我们需要从中看到的是中央的态度。
中央的态度就是,深圳必须解决高房价的问题,在任何情况下都必须解决。
今天的深圳土地虽然紧缺,但还没到真正无地可用的地步,只不过土地的结构配置有点失衡而已,哪怕等中央审批,过几年后也能变过来。
如果下放了审批权,那解决的更快。
真到了彻底无地可用的时候,我们会有另外一套解决方案。
土地,是经济发展的助力,我们永远不会允许土地成为经济发展的制约。
曾经的深圳,土地比今天更紧张。
2010年之前,深圳被一分为二,被区分为关内和关外,实行“一市两法”。
虽然只隔了一张铁丝网,但关内,才是真正的特区,连各种法律法规都不一样。
当时关内的面积,仅有395平方公里。
从1978年到2010年,经过了32年的发展,这395平方公里土地早就消耗殆尽,深圳市 连一点点地都拿不出来了。
想法设法把产业挪到关外,实行关内外一体化,但人们就是不愿意去。
一步之遥,两个世界。
特区之所以能成为特区,就是因为政策不同,并不会因为你离特区近,你就可以享受和特区一样的经济发展速度。
2010年7月1日,国务院授权将深圳特区的权利,扩展到特区之外的宝安、龙岗两区,让整个深圳市都成为了特区。
这一下,为深圳特区增加了1600平方公里的土地,面积扩大了4倍。
宝安和龙岗,也迎来了大开发,发展速度极为惊人。
经过10年的发展后,宝安和龙岗提供的新增土地,又消耗的差不多了。
但中国还有很多土地。
凤岗镇,清溪镇,塘厦镇,惠州市惠阳区和大亚湾,这些地方都有可能被并入深圳特区。
别的不说,就毗邻深圳的惠州,土地面积就高达11599平方公里,接近深圳的6倍。

划一小部分出来,就能让深圳的土地面积直接翻倍。
缺地是不可能缺地的,是否扩大深圳的行政管辖范围,只会从整体利益上去考虑。
所以深圳没有土地这其实是个伪命题,深圳随时可以有土地,只要中央认为有必要,深圳的行政范围就可以被扩充。
哪怕再麻烦,哪怕牵扯利益再多,也会强制推行下去。
而10月份的这个政策大礼包,就已经体现了中央的意志,想方设法增大住宅土地供应,这绝对不是来烘托房价的。
如果还压不住,后面的大礼包会更多,甚至直接扩充深圳行政范围也不是不可能。
深圳的房价必须要凉,不凉,也得凉。


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废话联盟
Lv.4
发表于 2020-10-13 09:02 复制 查看全部楼层
想多了,深深房还等着复牌呢

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因小果大
Lv.7
发表于 2020-10-13 08:56 复制 查看全部楼层
体现了中央的意志

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