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100万美元,能买到怎样的房子?

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533 0 青山高流水长 Lv.3 发表于 · 2020-11-3 11:27 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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原创:房东的ID
来源:房东看世界(ID:SEASFO)
文章已获授权



100万美元,无论是在中国还是美国,对普通人而言都是很大的一笔钱。今天我们看的是美国房地产市场,看看100万美元在美国各个具有代表性的城市能够买到怎样的房子,做一场线上的考察式旅行。


美国幅员辽阔,各地之间存在很大差异,不同的州就像是不同的国家一样,有些城市房价不亚于北上广深,还有些地方10万美元能买别墅。为了保证客观真实和足够的覆盖面,我们将选择美国5个大城市(纽约、洛杉矶、芝加哥、旧金山、休斯顿),3个中等城市(盐湖城、夏洛特、俄克拉荷马城),以及3个小城市(贝灵翰姆、圣达菲、威尔马)来作对比。


所选城市示意图,橙色为大城市、蓝色为中等城市、紫色为小城市



大城市1:纽约


纽约曼哈顿中城


纽约是美国第一大城市,是全球的商业、金融、传媒、教育和娱乐中心,市区人口862万人,都会区人口1983万人,纽约也算得上是美国房价最高的城市之一。纽约很大,而且市中心和周边区域的城市形态差异很大(市中心是垂直型城市,周边是摊大饼型城市),因此我们下面选择市中心(曼哈顿中城)的公寓和皇后区的独立屋来作两个案例分享。纽约目前的中位数住房总价为66.95万美元,这说明100万美元在纽约安家是没问题的,甚至还有一定的选择空间。


纽约房价数据 来自Zillow


纽约目前的平均住房总价为63.23万美元,这说明100万美元在纽约安家是没问题的,甚至还有一定的选择空间。很多人会觉得63万美元相比纽约的地位来说很便宜,但这个平均数是有原因的,一是纽约城市密度很大,纽约的住房中有大量的condo(公寓),他们面积小、总价相对低,所以拉低了平均数;第二个原因是纽约虽然市中心房价高,但只要一出中心区,房价就不高。


纽约的第一个案例来自曼哈顿中城,位于345 W 55th St的公寓。

房源信息


它的挂牌价是109.9万美元(合736万人民币),比我们100万美元的设定预算稍微多了一些,目前业主报价比市场估价高了15万美元,这套房后续很有可能以大幅低于报价的价格成交。这套房使用面积729呎(合68平方米),面积虽小,但地段可以说是在市中心的市中心,步行到时代广场只需步行7分钟。


房源位置(曼哈顿中城的黄金地段)


100万美元能在纽约曼哈顿买到的房子(室内照片和结构图)


这样核心的区位,按人民币计算这套房每平米单价是10.8万元,和北京西城区或上海静安区这种中国标杆城市的中心城区相比也没有很贵,但这套房的缺点在于持有成本较高,不仅有房产税(每年约1万美元),还有高额的物业费(每个月680美元的HOA fee),物业费主要用于建筑内外的管理和维护,因为有了这么高的维护投入,所以房屋的品质才保持得这样好。从投资角度看,这套房每个月可以租到3600美元,但扣除房产税、物业税、房屋保险等持有成本后的净租金回报率并不高,可能和中国一线城市差不多。更多公共区域图片见下图↓


100万美元能在纽约曼哈顿买到的房子(公共区域)


对于美国人来说,这种多层公寓其实并不是主流的居住方式,即使在纽约,大多数人在工作和家庭稳定后都会倾向于住到距离市中心有一定距离的低密度社区中去。所以下面再来看看用100万美元可以买到纽约怎样的独立屋(别墅)。


这个案例来自皇后区,位置在法拉盛,法拉盛也是纽约都会区中亚裔最集中的地方。这是一个挂牌价95.8万的独立屋,由于业主前一次挂牌价格过高,因此在最近一次性降低了3.7万美元,由于目前报价依然明显高于网络估价,实际成交价应该还会低于这个数字。


房源信息


这套房使用面积1100平方呎(合102平方米),三卧两卫,拥有满分小学学区,最近一个年度的房产税只有3382美元,而且没有物业费,市场租金约2700美元,无论是自住还是投资,看上去都是一个不错的选择。虽然不如曼哈顿公寓地段那么好,但配套一样很完善,通过公共交通大约一小时可以到达时代广场。


位置信息


100万美元能在纽约买的独立屋



大城市2:洛杉矶


洛杉矶


看过了纽约,再来看看洛杉矶,洛杉矶是美国仅次于纽约的第二大城市,辖区人口400万人,都会区人口1800万人,是北美西海岸最大城市,洛杉矶所在的南加州是一个面积极大的大饼式城市圈,高层建筑少,低密度建筑成片,用地非常粗放,正是这个原因,洛杉矶市中心的资源集中度相比其他都会区都要弱得多,多中心的特点更加明显,比如尔湾就比洛杉矶市中心要宜居得多。


洛杉矶房价数据来自Zillow


目前,洛杉矶的平均住房总价是76.8万美元,100万美元在洛杉矶(都会区)可以买到富人区Pasadena屋况良好的中小型独立屋。下面这套房报价103.9万美元,拥有三卧两卫,使用面积1822呎(合169平方米),占地面积8336呎(合779平米),距离洛杉矶市中心车程20分钟。


房源信息


位置信息


如果考察租金回报,这套房市场租金可以达到4000美元/月,每年的房产税率约1.1%,对于有首付的当地居民而言,租房的确不如买房,对于投资者来说,租金回报率也不错。Pasadena当地房价的成长性也不错,这里的房价比去年上涨了约10%,比2012年涨了近一倍,在美国这种发达国家,这样的涨幅算很大的了。


100万美元能在洛杉矶买的房子



大城市3:芝加哥


芝加哥是美国第三大城市,辖区人口272万,都会区人口952万,但相比前面介绍到的纽约和洛杉矶,芝加哥的房价要低得多。目前芝加哥的中位数房价只有27.88万美元,100万美元可以在芝加哥买下4套中位数水平的房子。


芝加哥房价数据 来自Zillow


芝加哥房价比较低,一是因为芝加哥土地充足,二是因为芝加哥位于铁锈带。那么100万美元在芝加哥可以买到怎样的房子呢?答案是:湖景大平层或市区大别墅。但前者每月的物业费往往就超过1000美元,很多人买得起却住不起。



下面这套房位于芝加哥市中心,紧邻密歇根湖,报价99.5万美元,使用面积2000呎(合186平米),三卧三位,算得上名副其实的湖景大平层,这个房子的市场租金在4500美元/月。


房源信息


位置信息


100万美元能在芝加哥买的房


这房子确实在是太漂亮了:大湖边的落地窗户、186平米的空间、崭新的设施...但它也有个硬伤,那就是我们一开始提到的,它的持有成本太高,这套房上一年度房产税1.3万美元,每个月的物业费还要1782美元,这买房的体验和租房差不多。这种房价不高但持有成本特别高的情况也芝加哥市中心公寓的一个普遍特征,所以它们虽然地段好,但从财务角度看不算是好选择。


同样在芝加哥都市圈,100万美元还可以买到和市中心车程大约15分钟的城市独立屋,它们的房产税率在1.5%以上,但是物业费很低或没有,所以持有成本比市中心公寓低很多。


100万美元可以在芝加哥买到的独立屋3600呎 五卧三卫


美国大多数城市对房地产市场的控制,往往是根据资源的质量设置持有成本,人人都知道市中心地段最好,于是你在市中心占用资源就要花更多的钱,没办法一劳永逸地占用好地方。而那些持有成本相对比较低,基本面又很好的城市,房价都很高(如旧金山、洛杉矶、西雅图)。



大城市3:旧金山


旧金山


如果按照严格的市区划分来定义旧金山,旧金山只是一个人口80多万的中等城市,但旧金山代表的是整个旧金山湾区,湾区人口710万,也是世界上最重要的科技中心。旧金山虽然规模不如纽约、洛杉矶、芝加哥,但旧金山的房价高于前面三个城市,整个旧金山湾区也是全美房价最高的都会区。旧金山目前的中位数达到140万美元,远超纽约、洛杉矶、芝加哥。100万美元在旧金山房地产市场上就显得有些捉襟见肘了。另外,旧金山家庭平均年收入9.6万美元,在房价面前压力不小。


旧金山房价数据


旧金山家庭平均年收入9.6万,个人平均年收入7.5万


100万美元可以在旧金山买到一个很紧凑的独立屋,下面这套房售价99.5万美元,拥有三卧两卫,使用面积1214呎(合113平方米),房产税约为1%,这套房距离旧金山市中心车程18分钟,走路五分钟就可以到太平洋海边。

房源信息


位置信息


这套房的房产税率比较低,而且也没有物业费,市场租金约3300美元/月,从投资角度看,明显比上面芝加哥的大平层更好。这种房子算是旧金山典型的刚需房,因为价格再低就没办法在旧金山买到独立屋了,虽然类型还叫Single Family House,但因为旧金山市内土地太稀缺,这些“独立屋”连在了一起。


100万美元在旧金山可以买的房



大城市5:休斯顿


休斯顿休斯顿是德州第一大城市,全美第四大城市,城区人口190万,都会区人口519万人,近年来也是美国发展最快的城市之一,休斯顿的人口和经济增速都名列全美前茅,未来十年休斯顿有望超越芝加哥成为美国第三大城市。


休斯顿的房价可能是全美头部大城市中最低的,在休斯顿100万美元以上的房子所占比例实在是太小了,休斯顿目前的中位数住房总价只有19.7万美元,20万美元出头就可以买一个不错的别墅,加上当地房产税率较高(约2%),在休斯顿买100万美元的房的人是当地妥妥的富人,对投资来说,这个总价在当地不划算,不好转手、而且买后持有成本太高。


休斯顿房价数据


下面这套休斯顿105万美元的独立屋有五卧四卫,房子非常华丽,像一个小城堡,使用面积4250呎(合395平米),1999年建的房子现点赞上去并不旧。但这套房每年的房产税要1.8万美元,对于业主来说,买得起之后还得住得起。

房源信息


房源位置


德州的房子性价比普遍较高,但弱点也很明显,就是房产税比较高,也正是这个高税率让当地房价涨不了太高。具体来说,洛杉矶、旧金山或西雅图这种西海岸大城市一套100万美元的独立屋,一年房产税大约1万美元出头,休斯顿就需要2万左右,高了快一倍。


100万美元在休斯顿可以买的房子


看过上述美国大城市的情况,再来看看美国中等城市的情况,毕竟有更多美国人是生活在广大的中等城市的,中等城市的房价情况更能够反映美国普通人的买房压力。


中等城市1:盐湖城


盐湖城


盐湖城是犹他州首府以及最大城市,城区人口20万,都会区人口120万。与大多人想象的不同,盐湖城的房价并不低,盐湖城的房价甚至远高于芝加哥和休斯顿这样的大城市,目前盐湖城的中位数住房总价为44万美元,这主要是盐湖城较低的房产税所导致的。可以看出,美国城市房价不按几线城市划分,而是各有各的特点。


盐湖城房价数据


100万美元接近于盐湖城中位数房价的2倍多,可以买到很不错的房子。下面这套房子售价98.9万美元,拥有4卧3.5卫(0.5卫生间代表可以洗漱上厕所但不能洗澡的卫生间),使用面积4441呎(合413平方米),房产税率不到1%,没有HOA物业费,这套房背靠大山,有很好的视野,距离盐湖城市中心车程仅8分钟。


房源信息


位置信息


100万美元在盐湖城可以买到的房子



中等城市2:夏洛特


夏洛特


夏洛特位于北卡罗莱纳州,是一个正在快速发展的中型城市,夏洛特的三角科技园区被誉为是东海岸的硅谷。夏洛特市区拥有61万人口,都会区有152万人,是美国东海岸典型的中等城市。这里的房价不高,中位数房价只有23万美元出头。


夏洛特房价数据


在夏洛特,100万美元可以买到的房子是下面这样的:拥有5卧5卫,使用面积5536呎(合514平方米),占地面积0.6英亩(2428平方米),学区优异,这套房距离夏洛特市中心的车程为25分钟。


房源信息


位置信息


100万美元在夏洛特可以买到的房子



中等城市3:俄克拉荷马城


俄克拉荷马城


俄克拉荷马城是美国中部地区具有代表性的中等城市,市内拥有65万人,都会区139万人。用100万美元在这里买房是非常奢侈的,因为俄克拉荷马城的中位数住房总价只有13.41万美元,对于当地的中产家庭来说,2-3年的收入就可以买下一套房。俄克拉荷马城之所以房价不高,是因为地处美国中部地区,大平原一望无际,土地的供应接近无限。


俄克拉荷马城房价数据


我们上文也提到了旧金山的家庭年均收入是9.6万美元,俄克拉荷马城是5.4万美元,旧金山的家庭收入比俄克拉荷马城高78%,但旧金山平均房价140万,俄克拉荷马城只有15.3万,旧金山房价比俄克拉荷马城高815%。所以俄克拉荷马城虽小,但普通人生活压力远低于在旧金山的人。


俄克拉荷马城平均家庭年收入约5.4万美元


在这里搜索100万美元左右的房子,目前全市一共只有10套在售,说明这种房子在当地已经属于凤毛麟角。找到一个比较典型的房源,这套房的挂牌价105万美元,使用面积5337呎(496平米),拥有五卧五卫,占地面积0.6英亩(2428平方米),这个城市的房产税没有芝加哥和休斯顿那样高,大约是房屋总价的1.1%


房源信息


位置信息


100万美元在俄克拉荷马城能买的房子


看完中等城市后,下面是三个具有代表性的小城市,这些城市知名度很小,这三个城市既包括在西海岸的贝灵翰姆(Bellingham, WA),也有在西部地区的圣达菲(Santa Fe, NM),还有在中部平原的威尔马(Willmar, MN)。



小城市1:贝灵翰姆


贝灵翰姆


贝灵翰姆位于美国西北部的华盛顿州,市内只有9万人出头,但这里的房价高于很多大城市,中位数房价43.97万美元。原因在于在西雅图的辐射范围,而西雅图是2012年美国这一轮房地产上升周期中涨幅最大的城市,贝灵翰姆向北车程一小时是温哥华、向南车程一个半小时是西雅图。西雅图和温哥华在过去十年间,人口增长和城市扩张速度很快,虽然这两个大城市一个在美国一个在加拿大,但未来仍然可能融合成为一个大都会区,与其说贝灵翰姆是一个小型城市,不如说它是温哥华和西雅图的卫星城,因此,贝灵翰姆的房价也很高。


贝灵翰姆房价数据


下面就是一套在贝灵翰姆售价为92.9万美元的独立屋,它拥有3卧2卫,使用面积2460呎(合229平方米)的使用面积,占地0.25英亩(合1012平方米),面积虽然不大,但是精致漂亮,面朝大海,距离贝灵翰姆市中心区的车程只要4分钟。

房源信息


位置信息


100万美元在贝灵翰姆可以买到的房子



小城市2:圣达菲


圣达菲


圣达菲虽然是个人口只有8.4万人的小城市,但仍是新墨西哥州的州治,相当于中国一省的省会。这里的房价不算低,中位数住房总价为41.6万美元。


圣达菲房价数据


下面这套圣达菲的房产正在以102.5万美元的售价出售,4卧4卫,使用面积2787呎(合260平方米),占地面积5331英亩(合495平方米)。圣达菲房价相比其他中西部城市更高的原因,是州内房产税比较低,作为百万美元的豪宅,这套房上一年度的房产税只有6800美元,但市场租金可以达到4500美元以上(但小城市没那么容易出租)。


房源信息


位置信息


100万美元在圣达菲可以买到的房子



小城市3:威尔马


威尔马


威尔马是一个位于明尼苏达州的小城市,人口不到两万人,当地中位数房价只有16.7万美元。这个城市很小,小到我想在网上找一张城市的照片都很难。


威尔马房价数据


我们以90-110万的范围在这个城市搜索独立屋房源,结果找不到符合要求的房子,可见这个城市100万以上的房子寥寥无几甚至没有。当我把价格范围的要求去除,就来了很多房子,这些独立屋的报价在10万美元左右,甚至还有5万多的房子。


我们在威尔马找不到100万左右的房子


当地房子的普遍价格



总结


通过上面多个城市多个案例,我们可以看出美国全国不同城市各自的房价水平:美国不是天堂,也不是地狱,各地房价差异很大,同样是100万美元,在一些地方只能买到一套很小的公寓或非常紧凑的独立屋,在别的一些地方却能买下像城堡一样的大房子。


另外,美国各个城市的房价并不完全由城市规模而定,有些小城市的房价反而高于大城市,这主要是因为各个州房产税和土地政策不同,以及美国民间财富在各个地区分配相对均匀所导致的。现阶段除了少个别大城市以外,100万美元在美国用来买房并得到好的居住环境还是没问题的。




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