如此低估的地产股,还有翻转的机会吗

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678 0 交易客 Lv.3 发表于 · 2020-11-4 21:26 举报 显示全部楼层 复制 正序浏览 |
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最近几年,对于地产股的投资机会,可谓众说纷纭,二马想从供需及对于政策的理解,说说自己的看法。由于二马对于地产了解的非常有限,可能观点带有很大的局限性,非常欢迎这个行业的研究专家批评、指正。
一、供求关系
下面的内容来自黄奇帆在2019年12月22日,在由中宏国研(北京)信息技术研究院主办的2020中国经济形势解析高层报告会上对于地产业的总结。
黄奇帆认为地产业的第一个趋势,房地产的总量,每年的建设量会趋于缩小,规模会缩小,逐渐的减少。我们去年(2018年)整个中国的房地产,去年一年的建设规模17亿平方米,建了17亿平米,销售规模也是17亿平米,大体上是世界之最。17亿每年会逐渐减少,到2030年会降到10亿平方米左右。并且形成平衡。
上面是结论,下面说论据:
A、1990年中国城市人均住房面积不足10平米,现在人均40平方米。再叠加城市化浪潮,促成了中国房地产的大发展。
B、目前中国的人均住房面积为40平方米,已经不低。预计最终会达到50平方米。
下面是2018年搜狐网的一个世界各国人均住房面积的数据。和黄的判断较为一致。


C、我国城镇化率达到60%,再过十多年达到70%,城市化率还会提升,已经接近刘易斯拐点。城镇化进展已经放慢。
预计最终城镇人口为9亿,人均50平米。这时城市总的住房面积为450亿平米。按照50年折旧。每年的新增住房需求为9万平方米。这是平衡后的数据。
综上:从量的角度,未来很多年,房地产是一个缩量的行业。
二、政策面
自2017年开始的处理银行表外融资,收缩银行资产通过银信通道进入地产。地产降杠杆,金融先行。
时间到了2020年,针对地产又连发两个大招。
一个是三道红线:
1、房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;
2、房企的净负债率不得大于100%;
3、房企的“现金短债比”小于1 。
三道红线明显是地产行业去杠杆,这属于重大政策。三道红线公布后,总体上,行业拿地节奏会下降。如果我们将行业企业分个类。高负债的企业会受到较大的打击,规模受损,将处于收缩期。成长性就不要考虑了。类似万科保利这样负债不高的,可能是收益方。所以三道红线对于地产来说是分化,大多数企业受损,低负债的龙头收益。
但是别急,后面还有大招,国庆节前,监管要求新增房地产贷款占比下降到30%。这里面既有开发贷,也有消费贷。控制了消费贷,也就控制了需求。一旦需求减少了,房价就很难再挺住了。贷款政策的调整对于所有的地产股都是利空
三、关于政策的进一步挖掘
基于前面的信息(整体行业需求下降,行业降杠杆),不少人会认为这个行业已经不是非常值得投资的行业了,但是会认为龙头企业的日子并不难过。龙头企业会享受集中度提升的红利。
如果在地产股如此低估的情况下,去投资低杠杆的龙头地产股,可能不失为一个不错的选择。为此我咨询了一些地产业内的大佬。我的问题是:即使房价下降,是否龙头企业还能享受不错的利润。业内大佬给我的答案是否定的。他从几个方面做了分析。
因为土地财政的问题,地方 会控制土地供应,以持地价。另外一手房的房价是限价的。除了小房企外,相当多的房企的资金是充裕的。只要大家还在这个市场玩,就得努力去拍地。也就是说房地产行业的产能出清并不是很多人想象的那么快。(这部分信息是基于个人的短期行业经验,未必具备长逻辑,大家点赞的时候也希望自己去收集更多的信息,独立思考
所以会出现一个情况,就是房价涨不动了,但是地价并不便宜。开发商的利润受到了不小的影响。另外由于我们前面提到的总体规模的下降。地产商在规模和利润两个方面都会受到不小的影响。
基于这些信息,我个人认为如果要投资地产股,最好是等这个行业的出清已经尘埃落地后,当作真正的不太增长的蓝筹股投资。目前在前景不明的情况下去投资,想赚市场估值提升的钱,貌似不是那么容易。
从这个意义上讲,一个总体规模持续下滑的行业,真的没有必要去投资。

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