作者：樱桃团队

来源：樱桃大房子（ID:ytdfz8)

一

我没想到上海调控这么快就落地了！因为昨天 还在否认调控，今天就出来了！

且昨天有关部门的领导还在咨询易居研究院：上海楼市是否过热。所以连易居的杨院长都感觉很意外。

突然就出台了，我猜是不是有上面的特别指导，所以调控的任务很紧迫，一天就出来了。

但对调控的内容也不是很意外，因为市场火热，迟早是要调控的，只是何时出来的问题，能补充的手段不外乎就这些，估计后面还会继续补充。

今晚，上海住建委、房管局等多部门同时发布：《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》。

值得关注的有以下几点：

1、严格执行住房限购政策。夫妻离异的，任何一方自夫妻离异之日起3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

这点应该是学深圳，今年深圳的715新政就颁布了这一项。后面又打补丁，到11月份才彻底做不了假离婚。

从深圳的调控效果来看，这一点是可以有效打击假离婚买房的现象。

不过深圳投资客的脑洞真的很大。

深圳715后一些投资客为了破限购，先假离婚再假结婚，然后婚内更名，此类现象也是层出不穷，所以今天深圳再次出台调控补丁，要求婚内更名时，受让一方必须有深圳的购房资格才能更名。

但又有流传说可以做离婚析产的，反正目前还不确定这个能不能做，如果可以的话，假结婚就没有彻底根除。

所以说只要市场有“机”可乘，资本就会想尽办法钻空子，上海接下来的调控“补丁”预计不会少。

2、调整增值税征免年限。将个人对外销售住房增值税征免年限从2年提高至5年。

调整增值税明显就是针对二手房市场了，接下来上海二手房的成交量肯定会减少，短期会降温，2改5直接增加了交易成本，特别是满2不满5的房子，增加的税费成本会比较明显。但满5房的房子没影响，目前上海贝壳上满2的房子是9107套，满2年的房子是4134套。剩下的我不知道是什么情况。

目前上海二手房库存告急，仅剩3.3万套，而12月份上海成交了3.9万套二手房，如果不调控的话，二手房再过一个月可能真的就没房卖了。

2改5确实有利于缓解二手房市场库存危机。但是对于降价，我信心不大。

深圳去年715也是2改5，之后成交量明显下滑，但二手房价格到现在也没有出现下跌，反而之前没涨的地方还补涨了，因为总价低的税费低，所以刚需转而跑去买那些低价片区。

而且深圳的上涨幅度和时间长度，都要比上海这次反弹期要长，基本上持续大热了半年。

而上海这次真正大热是从11月份开始，到现在就3个月的时间，我认为需求是还没有释放完的。

论涨幅，也不如深圳，深圳西部很多房子涨了100%，50%以上的比比皆是，最差的东部也涨了30%。

都是一线城市，资金会横向对比价值的，如果价值被低估了，洼地就会去填平。所以你们可以看看上海这几个月涨了多少，来评估一下上海的房价未来的空间。

成都去年9月也是增值税2改5，成交量确实有影响，但是学区二手房价该涨的还是涨。

更主要的是，上海现在二手房库存太少了，2改5只会把税费成本转嫁给买家，因为现在打新很难打到，业主如果打不到新房的话，就不会急卖自己的房子，买家如果不出这个新增的成本，业主也不会愿意出。

毕竟没有几个人敢先卖了房子，再空仓去打新。很多人担心自己房子没跌，买不到新房，结果又要跑回来高成本买二手房，得不偿失。

另外，二手房交易成本上升后，很多人就会转头跑去买新房，所以后面上海的打新我估计会更火爆。

3、严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

我不知道上海的执行会怎么样，我只能跟你们说说深圳的情况。

深圳去年也多次说了要严防这些乱七八糟的资金违规流入楼市，而且还出了政策，比如刚买的房子，半年内不允许做经营贷。

但钱还是不可避免的在变相流入楼市，现在深圳有些人是怎么操作呢？

如果是买二手房，干脆按照低过户价一次性付清，还省了税钱，然后半年后再做经营贷，可以贷7成出来，等于变相的是首付3成，然后拿着钱去打新，代持，钱不够就合伙打新。

我不知道有多少人这么做，毕竟我也没全部的数据，只是因为我经常会接触这些金融公司，所以知道这么操作的也不少。

这些钻空子的手段层出不穷，因为他们从银行借钱太容易了，利息又很低，所以大半年过去了，房价到现在也没见到下来的迹象。

4、严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。

下面是12月份上海打新的部分楼盘。

这其中其实有不少人是重复打新的，跟打地鼠一样，哪里有新盘就往哪里打，甚至全家有资格的集体出动。

上海是有意管控的，昨天的传闻是：一人同一时段仅能认筹一套房。

但今天文件并未看到，只保留一句话：完善新建商品住房公证摇号选房制度。所以具体的选房制度还要等通知。

优先满足“无房家庭”自住购房需求，这一点很明显就是有利于刚需了，所以上海的刚需，今年趁着政策利好，能打新就打新吧。

但另外我要告诉你们的是，深圳有些无房的人中，实际上很多也是投资客找的名额代持，所以好的红盘总是那么火爆，弄得真正的刚需不一定能买到，着急的人没办法又只能去买二手房。

二

确实没想到，昨天才传出来消息，今天上海就立马调控了，而且调控跟传闻比还加码了。

我原来是预计在3月份左右，两会开完，一般是各个地方调控的关键时期。2016年上海的调控就是3月25日。

严厉调控的速度超出我预期，说明房住不炒，稳定楼市的压力还是很大的。

这些手段，对当前正在上涨的上海楼市，肯定是有抑制作用。

但这一波房价的上涨，主要是因为货币宽松导致的，房价的估值如果没有完全修复的话，就很难掉头。

其实上海本身的调控原来就已经很严厉了，跟2016年的调控比，这样的措施力度不在一个层级。

所以大家对这样的加码调控，应该说也不会觉得很意外，反正迟早会来的，只是早几个月晚几个月的差别。

上海调整了三年多，上海需求真的积累了很多，目前库存又少，利率又低，大家手里拿着钱不买房干嘛去？有的人喜欢炒股，有的人还是喜欢买房。

等到下半年，上海的需求逐渐消化完了，新房供应也逐渐跟上了，上海楼市自然就会熄火。

当然现在没那么快，详细的分析可以复习昨天的文章：上海快调控了？还能买房吗？

预言往往让人不以为然，除非这些预言正加速成为现实。

2020年，这是10年来最坏的一年，但也是未来10年最好的一年。谁曾想到，这一年的全球经济发展轨迹，居然被一篇2016年的文章，用2万字看透了一切。

其预测之精准，无不令人叹为观止。

只可惜，文章作者不知何故，至今深藏不露，难以知晓。

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